Pronájem chaty na Slovensku od roku 2027: registr, živnost, daně a hlášení hostů

Pronájem chaty na Slovensku je pro českého majitele legální a běžný, od 1. ledna 2027 ale přibývá podstatná novinka: chatu bez čísla ze slovenského registru krátkodobého pronájmu ubytování už nebudete smět nabízet na Airbnb, Bookingu ani jiné online platformě. K registru se přidává slovenská daň z příjmů, u krátkodobých pobytů obvykle živnost, DPH, místní daň za ubytování a hlášení hostů policii. Projdeme vše v pořadí, v jakém to budete vyřizovat, vždy s konkrétním předpisem.

Co se mění od 1. ledna 2027: registr krátkodobého pronájmu ubytování

Evropské nařízení (EU) 2024/1028 o shromažďování a sdílení údajů o krátkodobém pronájmu ubytování platí od 20. května 2026. Slovensko k němu přijalo zákon č. 133/2026 Z. z. o registru jednotek pro krátkodobý pronájem ubytování, účinný od 1. ledna 2027. Slovenský registr krátkodobého pronájmu ubytování vede Ministerstvo cestovního ruchu a sportu SR (slovensky Ministerstvo cestovného ruchu a športu SR). Krátkodobým pronájmem zákon rozumí ubytování na dobu kratší než jeden rok.

Jednotku musíte do registru zapsat dřív, než ji poprvé nabídnete přes online platformu, a bez platného registračního čísla ji tam nabízet nesmíte (§ 5). Když ministerstvo najde inzerát bez čísla, uloží platformě, aby ho odstranila. Kdo pronajímá výhradně bez online platforem, například stálým hostům napřímo, zápis podle tohoto zákona nepotřebuje. Ostatní povinnosti z dalších kapitol se ho ale týkají také.

Do registru uvedete adresu jednotky, číslo listu vlastnictví (slovensky list vlastníctva), katastrální území a parcelu, typ jednotky, nejvyšší počet lůžek a hostů a období nabízení. Za sebe doplníte jméno, adresu bydliště, daňové identifikační číslo (DIČ), telefon a e-mail (§ 4). Systém jednotce přidělí jedinečné registrační číslo, které pak uvádíte v inzerátech.

• Poplatky: zápis, změna i výmaz jsou zdarma (§ 5 odst. 10). Zápis se podává elektronicky, fyzická osoba ho může provést i osobně na pracovišti ministerstva.
• Změny a výmaz: změnu údajů zapíšete do 30 dnů, výmaz do 30 dnů od trvalého ukončení krátkodobého pronájmu.
• Přechodné období: kdo nabízí ubytování přes platformy už do 31. prosince 2026, musí jednotku zapsat do 28. února 2027 a do té doby se na něj sankce nevztahují (§ 14).
• Pokuty: fyzická osoba 100 až 1 000 €, podnikatel nebo právnická osoba 1 000 až 3 000 €, při opakování do pěti let až dvojnásobek horní hranice (§ 10 a 11). Neopravené chyby v údajích mohou vést k pozastavení a nakonec k odnětí registračního čísla (§ 6).

Kdy potřebujete na pronájem chaty živnost?

Slovenské právo odlišuje prostý pronájem (slovensky prenájom) od ubytovacích služeb (slovensky ubytovacie služby). Pronájem nemovitosti se stává živností (slovensky živnosť), když k němu poskytujete i jiné než základní služby (§ 4 odst. 1 živnostenského zákona č. 455/1991 Zb.). Krátkodobé pobyty s povlečením, úklidem a předáváním klíčů proto v praxi spadají pod volnou živnost „ubytovací služby bez poskytování pohostinských činností“ (slovensky ubytovacie služby bez poskytovania pohostinských činností). U volné živnosti nemusíte prokazovat odbornou způsobilost (§ 25) a jako občan EU ji na Slovensku získáte za stejných podmínek jako Slovák (§ 5 odst. 3).

Volba má přímé daňové dopady podle zákona o dani z příjmů č. 595/2003 Z. z. (dále ZDP):

Podnikání ale může mít dopad na sociální a zdravotní pojištění. A pokud dům zahrnete do obchodního majetku, běží pětiletá lhůta pro osvobození příjmu z prodeje až od jeho vyřazení z obchodního majetku (§ 9 odst. 1 písm. a) ZDP). Rozhodnutí proto udělejte s poradcem, ne jen podle toho, co na první pohled vychází levněji.

Jak zdanit pronájem chaty na Slovensku, když bydlíte v Česku?

Příjem z pronájmu nemovitosti, která leží na Slovensku, je i pro nerezidenta příjmem ze slovenských zdrojů (§ 16 odst. 1 písm. f) ZDP). Smlouva o zamezení dvojímu zdanění mezi ČR a SR (č. 100/2003 Sb. m. s.) dává právo ho zdanit Slovensku (článek 6). Jako český daňový rezident ho ale uvádíte i v českém daňovém přiznání a slovenskou daň si započtete (článek 22). Konkrétní postup konzultujte s českým daňovým poradcem.

• Registrace: kdo na Slovensku pronajme nemovitost (jinou než pozemek), musí požádat správce daně o registraci do konce měsíce následujícího po měsíci, kdy pronájem začal (§ 49a odst. 2 ZDP).
• Přiznání: podává se do 31. března následujícího roku a ve stejné lhůtě se daň platí; oznámením lze lhůtu prodloužit až o tři měsíce (§ 49). Povinnost podat přiznání vzniká, když zdanitelné příjmy přesáhnou polovinu základní nezdanitelné částky (§ 32).
• Osvobození 500 €: příjmy z pronájmu do 500 € ročně jsou osvobozené. Z vyšších příjmů se daní jen část nad 500 € a výdaje se krátí ve stejném poměru (§ 9 odst. 1 písm. g).
• Výdaje: jen skutečné a doložené, například odpisy, energie, opravy, úroky a místní daně v rozsahu, v jakém souvisejí s pronájmem. Nezdanitelné části základu daně se od příjmů z pronájmu neodečítají (§ 11 odst. 1).

Od zdaňovacího období 2026 platí čtyři pásma (zákon č. 261/2025 Z. z.). Články se dvěma sazbami 19 a 25 % jsou zastaralé.

Ilustrativní příklad (čísla jsou modelová a ukazují jen postup): majitel bez živnosti vybere za rok 10 000 € nájemného a má 4 000 € doložených výdajů na pronájem. Osvobozeno je 500 €, do základu tedy jde 9 500 €, neboli 95 % příjmů. Uznat lze stejný podíl výdajů, tedy 3 800 €. Základ daně činí 5 700 € a daň při sazbě 19 % je 1 083 €.

Platí se z krátkodobého pronájmu DPH?

Podnikatel se sídlem nebo bydlištěm na Slovensku se plátcem DPH stává až po překročení obratu 50 000 € za předchozí rok nebo 62 500 € v běžném roce (§ 4 zákona o DPH č. 222/2004 Z. z.). Zahraniční osoba bez sídla nebo bydliště na Slovensku žádnou takovou hranici nemá: plátcem se stává už prvním zdanitelným plněním, nebo dokonce přijetím platby před ním (§ 5 odst. 1). Krátkodobé ubytování přitom zdanitelné je, protože osvobození nájmu nemovitostí se na ubytovací služby nevztahuje (§ 38 odst. 3 a 4). Daní se sníženou sazbou 5 %, která platí od 1. ledna 2025, a o registraci musíte do pěti pracovních dnů požádat Daňový úřad Bratislava (§ 5 odst. 3).

Výjimku nabízí unijní režim pro malé podniky (§ 68f). Pokud vás pro něj zaregistruje český finanční úřad a přidělí vám identifikační číslo s příponou EX, jsou vaše plnění na Slovensku od DPH osvobozená a slovenská registrace k DPH odpadá. Podmínkou je obrat na Slovensku nejvýš 62 500 € v běžném a 50 000 € v předchozím roce a celkový obrat v celé EU, včetně podnikání v Česku, nejvýš 100 000 €. Dlouhodobý nájem je naopak od DPH osvobozený, a kdo dodává jen osvobozená plnění, plátcem se nestává (§ 5 odst. 2 písm. g).

Daň za ubytování v Donovalech: kolik a jak ji odvádět

Daň za ubytování (slovensky daň za ubytovanie) je obdobou českého poplatku z pobytu. Platí ji host, vy ji jako provozovatel vybíráte a odvádíte obci; když provozovatele nelze určit, je plátcem vlastník (§ 37 a 38 zákona o místních daních č. 582/2004 Z. z.). Zákon ji výslovně vztahuje na chatu, stavbu pro individuální rekreaci, rodinný dům i byt.

V Donovalech činí od 1. ledna 2025 2 € za osobu a noc, dříve 1 €. Daní se nejvýš 60 nocí jednoho hosta u téhož ubytovatele za rok (§ 39). Místo toho můžete platit paušál 40 € za lůžko a rok, pokud s ním obci vyjádříte souhlas (§ 41d); pak vám odpadne daňová evidence hostů, kniha ubytovaných a hlášení cizinců ale zůstávají. Ilustrativní příklad: osm hostů na tři noci znamená 24 přenocování a 48 € daně. Paušál vychází levněji, pokud každé lůžko obsadíte víc než 20 nocí v roce.

• Ubytovací kapacitu oznamte obci nejpozději v den zahájení ubytování, ukončení a změny do 30 dnů (§ 41a odst. 1).
• Veďte evidenci hostů: jméno, adresu trvalého pobytu, datum narození, druh a číslo dokladu totožnosti a počet nocí (§ 41a odst. 2).
• Podle formuláře k obecní vyhlášce (slovensky všeobecne záväzné nariadenie, VZN) č. 2/2024 se daň vyúčtuje a zaplatí měsíčně, do 15. dne po skončení měsíce.
• Kdo oznámení nesplní ani po výzvě, tomu obec určí daň odhadem z počtu lůžek a dnů (§ 41b), což obvykle vyjde dráž.
• Online platforma může daň vybírat za vás jako zástupce plátce (§ 38 odst. 3), evidenci hostů ale vedete dál vy.

Pro tuto daň nerozhoduje, zda máte živnost. Počítejte také s místním poplatkem za odpad, který obec u ubytovatelů odvozuje od počtu lůžek (podle VZN č. 2/2023 35 € za lůžko a rok; aktuální výši ověřte na obecním úřadě).

Musíte hlásit policii i hosty z Česka?

Ano. Každý, kdo ubytovává na základě smlouvy o ubytování, vede knihu ubytovaných se jménem hosta, číslem občanského průkazu nebo pasu, adresou trvalého pobytu a dobou pobytu (§ 24 zákona č. 253/1998 Z. z.). Je to jiná evidence než ta daňová pro obec, i když se údaje z velké části překrývají.

Cizincem je pro slovenský zákon o pobytu cizinců každý, kdo není slovenským občanem, tedy i host z Česka. Ubytovatel, tedy podnikatel poskytující ubytování na základě smlouvy o ubytování, musí ověřit totožnost hosta, zapsat jeho státní příslušnost a datum narození, zajistit vyplnění úředního tiskopisu o hlášení pobytu cizince a doručit ho policii do pěti dnů od ubytování, a to i elektronicky (§ 113 zákona č. 404/2011 Z. z.). Lhůta tří pracovních dnů, kterou uvádějí starší návody, neplatí.

Na co se při pronájmu zapomíná

• Kolaudace: stavbu lze užívat jen k účelu podle kolaudace a změna převažujícího způsobu užívání může vyžadovat rozhodnutí úřadu (§ 68 stavebního zákona č. 25/2025 Z. z.). Co si ověřit už před koupí, shrnuje článek na co si dát pozor při koupi chaty.
• Daň z nemovitosti: dům užívaný k 1. lednu k podnikání může obec zařadit do vyšší sazby, v Donovalech 1,95 € místo 1,65 € za m² zastavěné plochy (VZN č. 2/2023). Výpočet ukazuje článek daň z nemovitosti na Slovensku a roční náklady na chatu.
• Hygiena a požární ochrana: podnikatel provozující ubytovací zařízení musí vypracovat provozní řád a předložit ho orgánu veřejného zdravotnictví (§ 21 odst. 3 zákona č. 355/2007 Z. z.). Co přesně platí pro jeden pronajímaný dům a jaké jsou požární požadavky, ověřte u odborníka.
• Pojištění: pronájem hostům oznamte pojišťovně předem.
• Kontrola: platformy podle evropské směrnice DAC7 (2021/514) hlásí příjmy hostitelů daňovým správám a údaje z registru vidí i finanční správa, policie a živnostenský úřad (§ 7 zákona č. 133/2026 Z. z.).

Kontrolní seznam před prvním hostem

1. Ověřte v kolaudaci a na listu vlastnictví, k jakému účelu stavba slouží.
2. Rozhodněte, zda pronajímáte bez služeb, nebo provozujete ubytování jako živnost, a případně živnost ohlaste.
3. Zaregistrujte se na Slovensku k dani z příjmů a získejte DIČ.
4. Vyřešte DPH: režim pro malé podniky přes český finanční úřad, nebo registraci v Bratislavě.
5. Od 1. ledna 2027 zapište dům do registru krátkodobého pronájmu ubytování a registrační číslo uveďte ve všech inzerátech.
6. Oznamte obci ubytovací kapacitu a zvolte platbu za noc, nebo paušál.
7. Připravte knihu ubytovaných, daňovou evidenci a elektronické hlášení cizinců.
8. Upravte pojištění a domluvte si účetního na slovenské přiznání do 31. března.
9. S českým daňovým poradcem proberte, jak slovenský příjem uvést v českém přiznání.

Shrnutí

• Od 1. ledna 2027 musí mít každá jednotka nabízená přes online platformu číslo ze slovenského registru krátkodobého pronájmu ubytování; kdo už nabízí, zapíše ji do 28. února 2027. Zápis je zdarma.
• Krátkodobý pronájem se službami je na Slovensku v praxi živnost, prostý pronájem ne; obě varianty se daní jinak.
• Příjem z pronájmu slovenské chaty se daní na Slovensku: registrace do konce následujícího měsíce, přiznání do 31. března, sazby 19 až 35 %, prvních 500 € osvobozeno. V českém přiznání ho uvádíte také a slovenskou daň si započtete.
• Zahraniční majitel se plátcem DPH stává už prvním ubytováním (sazba 5 %), pokud nevyužije unijní režim pro malé podniky.
• V Donovalech se platí daň za ubytování 2 € za osobu a noc nebo paušál 40 € za lůžko a rok; i hosty z Česka hlásíte policii do pěti dnů.

Zda se krátkodobý pronájem vyplatí, rozebírá článek chata jako investice, celou koupi od výběru lokality po daně průvodce koupí chaty na Slovensku. Pokud v Donovalech vybíráte dům, který chcete část roku užívat a část pronajímat, podívejte se na chalety NOVALY. Půdorysy najdete u každého chaletu, cenu vám pošleme na vyžádání a na vše podstatné pro pronájem se můžete zeptat přes kontakt.