Hypotéka na Slovensku pro Čechy je možná, jen ne u každé banky. Slovenské banky půjčují v eurech proti zástavě slovenské nemovitosti a příjem v korunách uznávají jen některé. Druhou cestou je úvěr od české banky zajištěný nemovitostí v Česku, třetí hotovost. Porovnáme všechny tři varianty včetně pravidel Národní banky Slovenska (NBS) pro rok 2026, změn od ledna 2027 a kurzového rizika.
Hypotéka na Slovensku pro Čechy: tři cesty financování
Chatu v Krkonoších nebo na Šumavě zastavíte u české banky přímo. U chaty na Slovensku to česká banka obvykle neudělá, protože zástavu v zahraničí nepřijímá, a slovenská banka zase musí posoudit příjem z jiné země. Na výběr tak máte tři cesty:
| Hledisko | Slovenská banka | Česká banka | Hotovost |
|---|---|---|---|
| Měna úvěru | euro | koruna | bez úvěru |
| Zástava | kupovaná nemovitost na Slovensku | vaše nemovitost v Česku | žádná |
| Pravidla | limity NBS a podmínky banky | česká regulace a podmínky banky | žádná |
| Příjem v korunách | uzná jen část bank | běžně | nerozhoduje |
| Kurzové riziko | po celou dobu splácení | jednou, při převodu na eura | jednou, při převodu na eura |
| Hlavní nevýhoda | menší výběr bank | v zástavě je česká nemovitost | vázaný kapitál |
Která cesta je pro vás lepší, rozhoduje hlavně měna vašeho příjmu, to, zda máte v Česku nemovitost, kterou lze zastavit, a kolik vlastních peněz do koupě vložíte. Pokud teprve vybíráte lokalitu a typ nemovitosti, začněte průvodcem koupí chaty na Slovensku.
Cesta 1: hypotéka u slovenské banky
Slovenský zákon cizincům hypotéku nezakazuje, rozhoduje politika banky. Úvěr dostanete v eurech a zástavou bude nemovitost na Slovensku, obvykle přímo ta, kterou kupujete.
Limity NBS v roce 2026
Každý spotřebitelský úvěr zajištěný nemovitostí je podle slovenského zákona o úvěrech na bydlení (zákon č. 90/2016 Z. z., § 1 odst. 2) úvěrem na bydlení. Limity NBS proto platí i pro rekreační chatu, ve které nebudete trvale bydlet.
| Ukazatel | Pravidlo v roce 2026 | Poznámka |
|---|---|---|
| LTV, úvěr k hodnotě zástavy | nejvýše 80 % | až 90 % u nejvýše 20 % nových úvěrů banky |
| DTI, celkový dluh k příjmu | nejvýše 8násobek čistého ročního příjmu | od 41 let nižší, pokud budete splácet i po 65. narozeninách |
| DSTI, splátky k příjmu | nejvýše 60 % čistého příjmu po odečtení životního minima | u nejvýše 5 % nových úvěrů až 70 % |
| Testovací sazba | sazba vyšší o 2 procentní body, nejvýše však 6 % | při fixaci nad 10 let stačí 1 bod |
| Splatnost | nejvýše 30 let | delší nejvýše u 10 % nových úvěrů |
Hodnotou zástavy je nejnižší z těchto částek: kupní cena, odhad externího znalce a interní ocenění banky. Strop DTI s věkem klesá, pokud budete splácet i po 65. narozeninách: ve 45 letech je to 6,75násobek, v 50 letech 5,5násobek čistého ročního příjmu.
Ilustrativní příklad (částky jsou modelové, nejde o ceny chaletů NOVALY): chata stojí 400 000 €, banka ji ocení stejně a vy si chcete půjčit 300 000 € na 30 let. To je LTV 75 %, vlastní zdroje tedy činí 100 000 € plus vedlejší náklady. Při sazbě 3,73 % (průměr NBS za srpen 2026) vychází splátka zhruba 1 386 € měsíčně. Pro DSTI ale banka počítá se sazbou 5,73 %, tedy se splátkou asi 1 747 €, a ta smí tvořit nejvýše 60 % příjmu po odečtení životního minima. Pokud nemáte jiné splátky, musí čistý měsíční příjem domácnosti po odečtení životního minima dosáhnout zhruba 2 912 €. Limit DTI zároveň vyžaduje čistý roční příjem aspoň 37 500 €, pokud vám není víc než 40 let a nemáte jiné dluhy.
Limity LTV od 1. ledna 2027: co se mění
Banková rada NBS schválila 28. září 2026 rozdílné limity LTV, které se začnou postupně uplatňovat od 1. ledna 2027:
- 90 % pro žadatele do 35 let, pokud žádný z dlužníků nevlastní rezidenční nemovitost a účelem úvěru je mimo jiné koupě nebo výstavba nemovitosti,
- 70 % pro dlužníky, kteří dohromady vlastní dvě a více rezidenčních nemovitostí, bez ohledu na věk a způsob využití,
- 80 % pro všechny ostatní; výjimka až do 90 % se sníží na 7 % nových úvěrů.
Pro Čechy je podstatné, že se počítají jen nemovitosti na Slovensku, které banky ověří v katastru; vlastnictví v zahraničí se podle NBS nezkoumá. Nepočítají se ani pozemky, ani stavby zapsané v katastru jako budovy pro sport a rekreační účely (slovensky budovy pre šport a rekreačné účely). Na 90 % ale není nárok, o výši úvěru vždy rozhoduje banka.
Hypotéka na Slovensku s příjmem ze zahraničí
Tady je největší háček. Podle slovenských hypotečních poradců (stav k únoru 2026) uznávají příjem v eurech ze zahraničí téměř všechny banky, příjem v korunách jen některé a někdy jen zčásti. Příjmy ze živnosti v Česku banky přijímají spíš výjimečně, obvykle chtějí určitou minimální délku pracovního poměru a řada bank upřednostňuje, nebo dokonce vyžaduje, slovenský pobyt. Podmínky se liší banka od banky a často se mění, proto je nejrychleji zjistíte přes hypotečního poradce, který zná nabídku více slovenských bank.
Banka, která české příjmy uzná, je přepočítá na eura. Kurz koruny tak ovlivní i to, kolik vám půjčí.
Jaké jsou úrokové sazby hypoték na Slovensku
NBS zveřejňuje průměrné sazby nových úvěrů na bydlení podle délky fixace:
| Měsíc | Fixace 1 až 5 let | Fixace 5 až 10 let | Pohyblivá a do 1 roku | RPSN |
|---|---|---|---|---|
| leden 2025 | 3,85 % | 2,97 % | 4,44 % | 3,71 % |
| prosinec 2025 | 3,40 % | 2,76 % | 3,89 % | 3,54 % |
| červen 2026 | 3,66 % | 3,14 % | 3,58 % | 3,91 % |
| srpen 2026 | 3,73 % | 3,00 % | 3,75 % | 3,97 % |
Sazby s fixací 1 až 5 let během roku 2025 klesaly a v roce 2026 opět mírně vzrostly. Jde o průměry všech nových obchodů včetně refinancování; vaše nabídka závisí na bance, výši LTV a bonitě. RPSN odpovídá slovenské RPMN (ročná percentuálna miera nákladov).
Cesta 2: americká hypotéka a zajištění českou nemovitostí
Pokud vlastníte byt nebo dům v Česku, můžete jím úvěr u české banky zajistit a peníze použít na koupi na Slovensku.
Americká hypotéka je v Česku zavedený název pro neúčelový úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti. Účel bance nedokládáte, takže peníze můžete použít i na chatu v zahraničí. Bývá ale dražší než účelová hypotéka a banka na ni půjčí menší část hodnoty zástavy. Některé banky umějí koupi nemovitosti v zahraničí financovat i účelovým úvěrem se zajištěním v Česku; nabídka se mění, proto ji porovnejte s poradcem. Úvěr se v obou případech řídí českou regulací a podmínkami banky, ne limity NBS.
Výhody:
- úvěr i příjem jsou v korunách, takže splátka nezávisí na kurzu eura,
- vše vyřizujete česky s bankou, kterou znáte, a příjmy ze živnosti banka posoudí podle českého daňového přiznání,
- kupovaná nemovitost na Slovensku zůstane bez zástavy, což zjednoduší koupi i pozdější prodej.
Nevýhody:
- v zástavě je vaše nemovitost v Česku, často vlastní bydlení,
- vyšší sazba a nižší poměr úvěru k hodnotě zástavy než u účelové hypotéky,
- kurzové riziko nezmizí, jen se přesune do okamžiku, kdy koruny měníte na eura.
Cesta 3: hotovost a kombinace
Koupě za hotové je nejrychlejší. Odpadá schvalování úvěru, odhad pro banku i druhý návrh na vklad kvůli zástavnímu právu (100 € listinně, 50 € elektronicky). Kupní cenu přesto posílejte přes úschovu: odměna notáře za úschovu 400 000 € z našeho příkladu činí podle vyhlášky č. 31/1993 Z. z. 725 € bez DPH. U větších převodů počítejte s tím, že se banka nebo notář zeptají na původ peněz.
Možná je i kombinace vyššího vlastního vkladu a menší slovenské hypotéky. Menší úvěr znamená nižší splátku, a tedy i nižší požadavky na příjem podle DTI a DSTI. Pokud máte úspory v korunách, zvažte, zda převod na eura rozložit do více kroků, nebo si kurz předem zajistit; možnosti vám popíše banka.
Kurzové riziko: splácení eur z korun
Ilustrativní příklad (kurzy jsou ilustrativní, nejde o prognózu): úvěr 300 000 € na 30 let se sazbou 3,73 % znamená splátku asi 1 386 € měsíčně. V korunách vypadá takto:
| Kurz | Měsíční splátka | Za rok |
|---|---|---|
| 24 Kč za euro | 33 264 Kč | 399 168 Kč |
| 25 Kč za euro | 34 650 Kč | 415 800 Kč |
| 26 Kč za euro | 36 036 Kč | 432 432 Kč |
Pro srovnání: kurz ČNB ze 2. října 2026 byl 24,465 Kč za euro. Rozdíl mezi kurzem 24 a 26 Kč za euro dělá u stejné splátky 2 772 Kč měsíčně, tedy 33 264 Kč ročně. Za 30 let se kurz může pohnout oběma směry. Riziko nenese ten, kdo má příjem v eurech.
U české cesty i u hotovosti nesete kurzové riziko jen jednou: kupní cena 400 000 € odpovídá při kurzu 24 Kč za euro 9,6 milionu Kč, při kurzu 26 Kč za euro 10,4 milionu Kč. Rozdíl 800 000 Kč vznikne jen podle toho, kdy koruny převedete.
Jaké doklady si připravit
Slovenská banka obvykle chce:
- občanský průkaz nebo pas,
- doklady o příjmu, tedy potvrzení od zaměstnavatele, výpisy z účtu a u podnikatelů daňové přiznání,
- pracovní smlouvu a doklad o délce zaměstnání,
- rezervační smlouvu nebo smlouvu o budoucí kupní smlouvě, později kupní smlouvu,
- výpis z listu vlastnictví (slovensky list vlastníctva) a znalecký posudek na nemovitost,
- pojistnou smlouvu na nemovitost s vinkulací ve prospěch banky; banka může přiměřené pojištění vyžadovat, musí ale přijmout i rovnocennou pojistku od jiné pojišťovny (zákon č. 90/2016 Z. z., § 4).
Pro českou banku připravte doklady k zastavované české nemovitosti (list vlastnictví, odhad) a obvyklé doklady o příjmu, u účelového úvěru i smlouvy ke koupi na Slovensku. Na formu českých dokladů u slovenské banky (originál, kopie, překlad) se zeptejte předem. Pro katastr platí, že smlouva v češtině stačí a české ověření podpisu nepotřebuje apostilu; podrobnosti najdete v článku koupě nemovitosti na Slovensku krok za krokem.
Postup krok za krokem
- Nechte si spočítat bonitu, ideálně pro slovenskou i českou variantu zároveň.
- Získejte předběžný příslib úvěru dřív, než podepíšete smlouvu o budoucí kupní smlouvě a zaplatíte vyšší zálohu.
- Do rezervační smlouvy si vyjednejte vrácení poplatku pro případ, že banka úvěr neschválí.
- Platby navažte na úvěr: slovenská banka obvykle čerpá až po zápisu zástavního práva do katastru, proto se kupní cena platí přes úschovu.
- Pojistěte nemovitost a zajistěte dva návrhy na vklad, pro vlastnické a pro zástavní právo.
- Počítejte s ročními náklady na daň z nemovitostí, pojištění, energie a správu; přehled najdete v článku o nákladech na vlastnictví chaty.
Shrnutí
- Hypotéka na Slovensku pro Čechy je možná, příjem v korunách ale uzná jen část bank; vyplatí se poradce, který zná nabídku více bank.
- V roce 2026 platí limity NBS: LTV 80 %, DTI osminásobek čistého ročního příjmu, DSTI 60 % a splatnost nejvýše 30 let, a to i pro rekreační chatu.
- Od 1. ledna 2027 bude LTV až 90 % pro žadatele do 35 let bez rezidenční nemovitosti na Slovensku a 70 % pro vlastníky dvou a více takových nemovitostí; nemovitosti v Česku se nezapočítávají.
- Americká hypotéka v Česku odstraní kurzové riziko splátek, v zástavě je ale vaše česká nemovitost a úvěr bývá dražší.
- Průměrná sazba nových úvěrů s fixací 1 až 5 let byla v srpnu 2026 podle NBS 3,73 %, RPSN 3,97 %.
- U eurového úvěru splaceného z korun si spočítejte splátku i při horším kurzu.
Pokud zvažujete chalet v Donovalech, projděte si nabídku chaletů NOVALY a přes kontaktní formulář si vyžádejte cenu. S ní vám poradce spočítá konkrétní variantu financování.
