Na co si dát pozor při koupi chaty na Slovensku: kontrolní seznam

Koupě chaty na Slovensku se v mnohém podobá koupi v Krkonoších nebo na Šumavě. Na co si dát pozor, se ale v detailech liší: stavba tu není součástí pozemku, katastr vede dva registry parcel, národní parky mají vlastní pravidla a od roku 2027 platí slovenský registr krátkodobého pronájmu ubytování. Následujících 15 bodů projděte dřív, než podepíšete rezervační smlouvu. Platí pro starší chatu i pro novostavbu od developera.

Kde co na Slovensku ověříte

Celý postup koupě, od výběru lokality po daně v obou státech, shrnuje průvodce koupí chaty na Slovensku.

Katastr: vlastník, zatížení a pozemek

1. Přečtěte si celý list vlastnictví

List vlastnictví si zobrazíte v elektronických službách slovenského Úřadu geodézie, kartografie a katastru, například na Katastrálním portálu, podle obce, katastrálního území a čísla parcely. Na slovenském listu vlastnictví je v části A majetková podstata, tedy pozemky a stavby, v části B vlastníci a v části C zatížení (slovensky ťarchy): věcná břemena, zástavní a předkupní práva. Na českém listu vlastnictví jsou části A a B v opačném pořadí, nespleťte se.

Zkontrolujte, že prodávají všichni zapsaní spoluvlastníci, a u každého zápisu v části C si ujasněte, zda při prodeji zanikne, nebo na nemovitosti zůstane, třeba věcné břemeno pro vedení sítí. Výše dluhu se v části C neuvádí. U zástavního práva banky si proto vyžádejte potvrzení o zůstatku úvěru a dohodněte, že se dluh splatí z kupní ceny a zástava se vymaže. Vyznačená plomba znamená, že u nemovitosti probíhá katastrální řízení, například jiný vklad (§ 44 katastrálního zákona č. 162/1995 Z. z.).

2. Ověřte stavbu i pozemek zvlášť

Podle slovenského občanského zákoníku stavby nejsou součástí pozemku (§ 120 odst. 2 zákona č. 40/1964 Zb.). Na rozdíl od českého občanského zákoníku, podle kterého je stavba zpravidla součástí pozemku, tak na Slovensku může stavba patřit někomu jinému než pozemek pod ní. Ověřte, že kupujete obojí a že prodávajícímu patří i pozemky kolem chaty a pod příjezdem.

Slovenský katastr navíc vede dva registry parcel (§ 7 katastrálního zákona): registr C podle katastrální mapy a registr E podle původních map, takzvané mapy určeného operátu. Pokud je u pozemku vedle parcely C evidovaná i parcela E, nechte si vztah obou registrů vysvětlit advokátem nebo geodetem. Na listu vlastnictví zkontrolujte také druh pozemku a údaj, zda leží v zastavěném území obce; mimo ně může jít o zemědělskou nebo lesní půdu s přísnějšími pravidly.

Druh stavby, kolaudace a energetický certifikát

3. Druh stavby a účel užívání

Slovenské předpisy řadí stavby do kategorií na třech místech a pokaždé to má jiné důsledky:

Stavbu lze užívat jen k účelu uvedenému v kolaudačním dokladu a změna převažujícího účelu je změnou v užívání stavby (zákon č. 25/2025 Z. z., § 68). Dům zkolaudovaný k bydlení, který chcete převážně pronajímat hostům, proto může vyžadovat rozhodnutí stavebního úřadu. Rozdíly mezi chatou, chalupou a chaletem vysvětluje článek co je chalet.

4. Kolaudace podle starého, nebo nového zákona

Od 1. dubna 2025 platí nový stavební zákon č. 25/2025 Z. z. Místo kolaudačního rozhodnutí vydává stavební úřad kolaudační osvědčení (slovensky kolaudačné osvedčenie). Stavby, které získaly územní rozhodnutí nebo stavební povolení podle starého zákona, ale kolaudují podle dosavadních předpisů a dostanou kolaudační rozhodnutí (§ 84 odst. 5 a 6). Obojí je v pořádku, jen musíte vědět, jaký doklad čekat.

Novou stavbu lze trvale užívat až po kolaudaci. U starší chaty si vyžádejte kolaudační rozhodnutí a porovnejte ho se skutečností: přístavba, obytné podkroví nebo sauna bez povolení znamenají riziko nepovolené stavby (slovensky čierna stavba).

5. Energetický certifikát

Prodávající musí mít energetický certifikát, slovenskou obdobu českého průkazu energetické náročnosti budovy, nejpozději při uzavření kupní smlouvy a musí vám ho předat. Inzerát musí uvádět integrovaný ukazatel energetické hospodárnosti z certifikátu (zákon č. 555/2005 Z. z.). U nedokončené stavby dostanete projektové energetické hodnocení. Nejlepší třída A0 odpovídá budově s téměř nulovou potřebou energie; o budoucích účtech vám certifikát řekne víc než fotografie.

Okolí: územní plán, ochrana přírody a svahy

6. Územní plán a chráněná území

Na obci si vyžádejte výřez z územního plánu (slovensky územný plán) pro pozemek i okolí: co se smí stavět vedle vás, kudy povede nová cesta nebo lanovka. Ve slovenských horách může pozemek ležet v chráněném území nebo v jeho blízkosti, například v Národním parku Nízké Tatry (slovensky Národný park Nízke Tatry, zkratka NAPANT) nebo v Národním parku Velká Fatra. Do katastrálního území Donovalů například od 15. července 2026 zasahuje Národní park Nízké Tatry i jeho ochranné pásmo (nařízení vlády č. 189/2026 Z. z.). Slovenský zákon o ochraně přírody a krajiny (č. 543/2002 Z. z.) rozlišuje pět stupňů ochrany. Čím vyšší stupeň, tím víc činností, od stavebních úprav po kácení dřevin, potřebuje souhlas orgánu ochrany přírody.

U novostavby se zeptejte, jaká stanoviska orgánů ochrany přírody stavba získala. U starší chaty si ověřte, zda ji lze rozšířit nebo k ní přistavět, dřív než za takovou možnost zaplatíte.

7. Sesuvy a svahové deformace

Na svazích slovenských hor se vyskytují sesuvy (slovensky zosuvy) a další svahové deformace. Státní geologický ústav Dionýza Štúra (ŠGÚDŠ) zveřejňuje jejich mapy, ve kterých zjistíte, zda pozemek nebo jeho okolí leží v evidované zóně. U novostavby se ptejte na inženýrskogeologický průzkum a způsob založení stavby. U starší chaty hledejte praskliny ve zdech, nakloněné opěrné zdi a vlhkost ve spodním podlaží.

Přístupová cesta a sítě

8. Přístup po celý rok

Zjistěte, po čí parcele k chatě vede cesta. Nejjednodušší je místní komunikace ve vlastnictví obce. Jde-li o soukromou parcelu, potřebujete věcné břemeno (slovensky vecné bremeno) práva chůze a jízdy, slovensky „právo prechodu a prejazdu“, zapsané v části C listu vlastnictví zatížené parcely. Ústní dohoda se sousedem nestačí.

Ptejte se i na zimu: kdo cestu udržuje a odhrnuje, zda je sklon zvládnutelný na zimních pneumatikách a kde se v zimě parkuje.

9. Inženýrské sítě a přípojky

Ověřte, odkud je voda (obecní vodovod, nebo studna s rozborem vody), kam odtéká odpadní voda (kanalizace, domácí čistírna, nebo jímka), jaký je příkon elektřiny a zda je k dispozici plyn a internet. Přípojky vedoucí přes cizí pozemky by měly mít práva vyřešená věcným břemenem. U novostavby si nechte do smlouvy napsat, co je v ceně: přípojky, poplatky za připojení a příjezdová cesta.

Zima a provozní náklady

10. Sníh, mráz a prázdná chata

Horská chata musí unést sníh na střeše a sníh z ní nesmí padat na vstup nebo na auta. Ptejte se, jak je střecha navržená, kde jsou sněhové zábrany, kam se odhrnuje sníh z příjezdu a kdo to dělá, když tam nejste. Prázdnou chatu je v zimě potřeba temperovat, jinak hrozí zamrznutí vody; zjistěte, zda lze topení ovládat na dálku, nebo zda to zajistí správce.

11. Vytápění, daň a další pevné náklady

Zjistěte zdroj vytápění, u starší chaty skutečnou spotřebu za poslední roky, a pevné roční náklady. Daň z nemovitosti (slovensky daň z nehnuteľností) vyměřuje obec, kde nemovitost leží. Základem daně ze stavby je zastavěná plocha, ne podlahová plocha, a sazby určuje obec svou vyhláškou (slovensky všeobecne záväzné nariadenie, VZN) podle zákona č. 582/2004 Z. z.

Ilustrativní příklad: v Donovalech je podle VZN č. 2/2023 sazba pro stavby k bydlení i pro chaty k individuální rekreaci 1,65 € za m² zastavěné plochy a k tomu 0,33 € za m² za každé další nadzemní podlaží. Chata se zastavěnou plochou 130 m² a dvěma nadzemními podlažími tak zaplatí 257,40 € ročně. Platnost sazeb pro daný rok si ověřte na obci. K dani připočtěte pojištění, energie, odpady, správu a odklízení sněhu; celý přehled je v článku o ročních nákladech na chatu.

Pronájem podle zákona č. 133/2026 Z. z.

12. Registrace, daň za ubytování a hlášení hostů

Pokud chcete chatu pronajímat přes online platformy typu Airbnb nebo Booking, od 1. ledna 2027 potřebujete pro každou jednotku registrační číslo ze slovenského registru krátkodobého pronájmu ubytování (zákon č. 133/2026 Z. z.), který vede Ministerstvo cestovního ruchu a sportu SR. Bez platného čísla nesmí být nabídka na platformě zveřejněná. Kdo takto nabízí ubytování už do konce roku 2026, musí jednotku zapsat do 28. února 2027. Zápis je bezplatný; za porušení povinností hrozí fyzickým osobám pokuta 100 až 1 000 €, podnikatelům a právnickým osobám 1 000 až 3 000 €.

K tomu patří daň za ubytování (slovensky daň za ubytovanie; v Donovalech 2 € za osobu a noc od 1. ledna 2025), hlášení hostů, kteří nejsou slovenskými občany, policii do 5 dnů (zákon č. 404/2011 Z. z.), živnostenské oprávnění, pokud hostům poskytujete služby, a soulad s účelem z kolaudace (bod 3). Pojišťovně nahlaste, že chatu pronajímáte. Podrobnosti najdete v článku o krátkodobém pronájmu chaty na Slovensku.

Smlouvy a peníze: na co si dát pozor při koupi chaty

13. Rezervace a smlouva o budoucí kupní smlouvě

Rezervační smlouva je na Slovensku nepojmenovaná smlouva podle § 51 občanského zákoníku a sama vám nedává právo vymáhat koupi. To umí až smlouva o budoucí kupní smlouvě (§ 50a): když druhá strana kupní smlouvu včas neuzavře, můžete se do jednoho roku obrátit na soud. U rezervace sledujte, kdy a v jaké výši se poplatek vrací, u budoucí smlouvy termín kolaudace, přílohu se standardem provedení a smluvní pokuty. Celý postup od rezervace po katastr popisuje článek koupě nemovitosti na Slovensku krok za krokem.

14. Zálohy, úschova a kupní smlouva

Zálohy posílejte ideálně do úschovy u notáře, advokáta nebo banky, ne přímo developerovi; slovenské právo developerům povinnou úschovu záloh obecně neukládá. Kupní cenu nechte uvolnit až po zápisu vašeho vlastnictví do katastru. Kupní smlouva může být v češtině a podpis prodávajícího musí být úředně ověřený, pokud nejde o notářský zápis nebo smlouvu autorizovanou advokátem (§ 42 katastrálního zákona). Právo spotřebitele odstoupit do 14 dnů se na koupi nemovitosti nevztahuje (zákon č. 108/2024 Z. z.).

15. Převzetí, vady a daň při pozdějším prodeji

Při převzetí sepište protokol se všemi viditelnými vadami. Další vady vytkněte bez zbytečného odkladu, nejpozději do 24 měsíců od převzetí, jinak práva z vad zaniknou (§ 599 občanského zákoníku). Pětiletá lhůta pro stavby platí podle obchodního zákoníku mezi developerem a zhotovitelem; vám ji developer může dát jen smluvní zárukou.

Myslete i na případný prodej. Na Slovensku je příjem z něj osvobozený od daně z příjmů až po pěti letech od nabytí, nikoli však peníze ze smlouvy o budoucí kupní smlouvě uzavřené během této lhůty (zákon č. 595/2003 Z. z., § 9 odst. 1 písm. a). Jako český daňový rezident prodej uvádíte i v českém daňovém přiznání a Česko osvobozuje příjem z prodeje nemovitosti, ve které nebydlíte, až po 10 letech vlastnictví (§ 4 odst. 1 písm. b) zákona č. 586/1992 Sb.). Konkrétní případ konzultujte s českým daňovým poradcem.

Shrnutí

• Na slovenském listu vlastnictví jsou nemovitosti v části A, vlastníci v části B a zatížení v části C; zkontrolujte všechny tři.
• Stavba není součástí pozemku (§ 120 odst. 2 občanského zákoníku), ověřte proto vlastníka stavby, pozemku i příjezdu a vztah registrů C a E.
• Druh stavby a účel z kolaudace ovlivní daň, hypotéku i pronájem; u novostavby zjistěte, podle kterého stavebního zákona kolauduje.
• Územní plán, chráněná území, svahové deformace, přístup v zimě a sítě prověřte dřív, než zaplatíte rezervaci.
• Pronájem přes online platformy vyžaduje od 1. ledna 2027 číslo ze slovenského registru krátkodobého pronájmu ubytování.
• Zálohy posílejte do úschovy, vady vytkněte do 24 měsíců od převzetí a u prodeje počítejte se slovenskou pětiletou i českou desetiletou lhůtou pro osvobození od daně.

Pokud chcete seznam projít na konkrétní novostavbě, v projektu NOVALY v Donovalech najdete šest chaletů se stejnou dispozicí a u každého z nich půdorysy ke stažení; začněte přehledem chaletů. Na body z tohoto seznamu se můžete zeptat přímo při prohlídce.