Daň z nemovitosti na Slovensku (slovensky daň z nehnuteľností) funguje podobně jako v Česku: základem daně ze stavby je zastavěná plocha, sazbu ale na Slovensku určuje přímo obec. Při koupi navíc nezaplatíte žádnou daň z nabytí, protože Slovensko daň z převodu nemovitostí zrušilo už v roce 2005. Níže najdete všechny daně a poplatky na jednom místě: co zaplatíte jednorázově při koupi, co každý rok, co při prodeji a s jakými provozními náklady počítat.
Platí se na Slovensku daň z nabytí nebo z převodu nemovitosti?
Neplatí. Zákon č. 554/2003 Z. z. o dani z převodu a přechodu nemovitostí se vztahuje jen na daňové povinnosti vzniklé do konce roku 2004 (§ 18). Od roku 2005 tedy na Slovensku žádná daň z převodu ani z nabytí nemovitosti neexistuje a články, které uvádějí 3 % z ceny, jsou dávno zastaralé. Proti Česku to rozdíl není, tam se daň z nabytí nemovitých věcí neplatí od roku 2020. Při koupi platíte poplatek katastru, notáře nebo advokáta a u novostavby DPH, která je už v ceně.
Kolik stojí koupě nemovitosti na Slovensku na poplatcích?
| Položka | Kolik | Předpis |
|---|---|---|
| Daň z nabytí nebo z převodu | 0 € | zákon č. 554/2003 Z. z., § 18 |
| Návrh na vklad do katastru, listinně | 100 € za každý právní úkon | zákon č. 145/1995 Z. z., položka 11 |
| Návrh na vklad elektronicky | 50 € | tamtéž |
| Zrychlené rozhodnutí do 15 dnů | 300 € listinně, 150 € elektronicky | tamtéž |
| Notářská úschova kupní ceny | podle tarifu (příklad níže), plus DPH | vyhláška č. 31/1993 Z. z. |
| Ověření podpisu u notáře | 4 € za podpis, 8 € u listiny pro zahraničí, plus DPH | tamtéž |
| Advokát (autorizace smlouvy, úschova) | podle dohody | smlouva s advokátem |
| DPH v ceně novostavby | 23 %, součást ceny | zákon č. 222/2004 Z. z. |
Poplatek katastru se platí za každý právní úkon zvlášť: kupní smlouva a zástavní právo banky při hypotéce jsou dva právní úkony, tedy dva poplatky. Částky 100 a 50 € platí od 1. ledna 2025, dřívější 66 a 33 € už ne. Katastr nemovitostí (slovensky kataster nehnuteľností) rozhoduje do 30 dnů, u smlouvy ve formě notářského zápisu nebo autorizované advokátem do 20 dnů (§ 32 katastrálního zákona č. 162/1995 Z. z.). Jak koupě probíhá krok za krokem, popisuje článek koupě nemovitosti na Slovensku.
Ilustrativní příklad: notářská úschova
Notář si za úschovu peněz účtuje procenta po pásmech: 1 % z prvních 5 000 €, 0,5 % z další části do 50 000 €, 0,3 % z části do 100 000 €, 0,1 % z části do 500 000 € a 0,05 % z částky nad 500 000 €, nejméně však 50 €. Při kupní ceně 400 000 € (modelové ceny v tomto příkladu nejsou cenami chaletů NOVALY) to dělá 50 + 225 + 150 + 300 = 725 € bez DPH, tedy 891,75 € s DPH 23 %, pokud je notář plátcem DPH. Při ceně 600 000 € vychází úschova na 875 € (1 076,25 € s DPH), při 800 000 € na 975 € (1 199,25 € s DPH).
Je v ceně novostavby DPH?
Ano, pokud dům prodává plátce DPH. Nový dům se daní základní sazbou 23 % a od DPH je osvobozený až prodej po pěti letech od kolaudace, která povolila první užívání, nebo od začátku prvního užívání, podle toho, co nastane dřív (§ 27 a § 38 odst. 1 zákona o DPH č. 222/2004 Z. z.). Sníženou sazbu pro soukromé bydlení Slovensko nemá; 5 % se týká jen státem podporovaného nájemního bydlení. Pozor na starší zdroje se sazbou 20 %, ta platila do konce roku 2024. Zda je uvedená cena s DPH, nebo bez ní, si u developera vždy ověřte.
Jak se počítá daň z nemovitosti na Slovensku?
Daň platí vlastník podle stavu k 1. lednu. Povinnost vzniká 1. ledna roku následujícího po koupi (§ 18 zákona o místních daních č. 582/2004 Z. z.), takže za rok koupě daň ze stavby neplatíte. Přiznání podáte obci do 31. ledna roku, ve kterém povinnost vznikla (§ 99a): koupíte-li dům v roce 2026, podáváte do 31. ledna 2027. V dalších letech obec daň vyměřuje sama a dílčí přiznání podáváte jen při změně, třeba když se změní účel užívání stavby (§ 99b).
- Základ daně je zastavěná plocha (slovensky zastavaná plocha) v m², tedy půdorys na úrovni největší nadzemní části stavby bez přesahu střechy (§ 11). Nikoli užitná plocha všech podlaží.
- Kategorie stavby se řídí účelem jejího využití k 1. lednu (§ 10 odst. 4): stavba k bydlení, chata a stavba pro individuální rekreaci, stavba k podnikání a další.
- Příplatek za podlaží: obec může za každé další podlaží kromě prvního nadzemního přičíst nejvýš 0,33 € za m² (§ 12 odst. 3).
- Pozemek: plocha pod zdaněnou stavbou se jako pozemek nedaní, zbytek pozemku ano, podle druhu (zahrada, zastavěná plocha a nádvoří a další).
Kolik je daň z nemovitosti v Donovalech?
Sazby stanoví obec svou vyhláškou (slovensky všeobecne záväzné nariadenie, VZN). Podle VZN Donovaly č. 2/2023 platí:
| Předmět daně | Roční sazba |
|---|---|
| Stavby k bydlení | 1,65 € za m² zastavěné plochy |
| Chaty a stavby pro individuální rekreaci | 1,65 € za m² zastavěné plochy |
| Stavby k podnikání a ostatní stavby | 1,95 € za m² zastavěné plochy |
| Příplatek za každé další podlaží | 0,33 € za m² zastavěné plochy |
| Byty a nebytové prostory k bydlení a krátkodobé rekreaci | 2,32 € za m² podlahové plochy |
| Byty a nebytové prostory k podnikání, včetně pronájmu ubytování | 2,99 € za m² podlahové plochy |
| Zastavěné plochy a nádvoří | 5 % z hodnoty 1,32 € za m² |
| Zahrady | 1 % z hodnoty 1,32 € za m² |
Ilustrativní příklad: dům se zastavěnou plochou 130 m² a dvěma nadzemními podlažími, zařazený jako stavba k bydlení nebo k individuální rekreaci. Daň ze stavby činí 130 × 1,65 € = 214,50 €, příplatek za druhé podlaží 130 × 0,33 € = 42,90 €, celkem 257,40 € ročně. Kdyby obec dům zařadila jako stavbu k podnikání, zaplatili byste 296,40 €. Zbývající pozemek o výměře 600 m² vedený jako zastavěná plocha a nádvoří přidá 600 × 1,32 € × 5 % = 39,60 €, jako zahrada jen 7,92 €.
Fyzické osoby platí podle VZN č. 2/2023 ve dvou splátkách, do 15 dnů od právní moci vyměření a do 30. září; daň do 100 € se platí najednou a daň do 3 € obec nevyměřuje.
Kdo platí daň z prodeje nemovitosti na Slovensku a kdy je prodej osvobozený?
Daň z příjmů z prodeje platí prodávající, kupující žádnou daň neplatí. Příjem z prodeje nemovitosti je osvobozený, pokud ji prodáte po uplynutí pěti let od nabytí (§ 9 odst. 1 písm. a) zákona o dani z příjmů č. 595/2003 Z. z.). Dvě výjimky stojí za pozornost:
- Smlouva o budoucí kupní smlouvě: peníze ze smlouvy o budoucím prodeji uzavřené do pěti let od nabytí osvobozené nejsou, i když samotnou kupní smlouvu podepíšete až po pěti letech.
- Obchodní majetek: byl-li dům zahrnutý v obchodním majetku, například při podnikání v ubytování, běží pět let až od jeho vyřazení.
Při dřívějším prodeji se zisk daní sazbami 19 až 35 % (rok 2026). Pro nerezidenta jde o příjem ze slovenských zdrojů (§ 16 odst. 1 písm. f). Jako český daňový rezident ale prodej uvádíte i v českém daňovém přiznání: Česko osvobozuje příjem z prodeje nemovitosti, ve které nebydlíte, až po 10 letech vlastnictví (§ 4 odst. 1 písm. b) zákona č. 586/1992 Sb.) a slovenskou daň si započtete podle smlouvy o zamezení dvojímu zdanění mezi ČR a SR (článek 22). Před prodejem konzultujte s českým daňovým poradcem.
Roční náklady na chatu: kontrolní seznam
Provozní náklady závisí hlavně na velikosti domu, způsobu vytápění a na tom, zda dům pronajímáte. Místo obecných odhadů, které by pro váš dům nemusely platit, si nechte spočítat tyto položky:
- Daň z nemovitosti: viz výpočet výše; při podnikání může vzrůst.
- Poplatek za komunální odpad: podle VZN č. 2/2023 platí vlastník bez trvalého pobytu v obci paušálně 35 € ročně (0,096 € za den), kdo ubytovává hosty, 35 € za lůžko a rok. Aktuální výši ověřte.
- Pojištění stavby a domácnosti: pojistné závisí na pojistné částce (cena znovupořízení domu), rizicích jako tíha sněhu nebo vichřice, spoluúčasti a pojištění odpovědnosti. Od 1. ledna 2026 ho zatěžuje daň z pojištění 10 % místo dřívějších 8 %. S hypotékou banka obvykle chce pojištění s vinkulací v její prospěch, pojišťovnu si ale můžete vybrat sami (§ 4 zákona č. 90/2016 Z. z.). Pronájem hostům musí pojišťovna znát.
- Energie: vyjděte z energetického certifikátu, který vám prodávající musí předat (zákon č. 555/2005 Z. z.). Z něj vyčtete, kolik energie dům potřebuje na m² za rok; vynásobte to podlahovou plochou a svými cenami. Připočtěte pevné měsíční platby za odběrná místa a temperování domu v zimě, i když v něm zrovna nejste.
- Voda a kanalizace: podle napojení domu a spotřeby.
- Údržba a rezerva: ošetření dřevěné fasády, střecha a okapy, servis vytápění, větrání a sauny, zahrada. Rezervu stanovte tak, že náklad na obnovu každého prvku vydělíte jeho životností; ilustrativně prvek za 6 000 € se životností 15 let znamená odkládat 400 € ročně.
- Zima a sníh: odklízení sněhu z příjezdu, kontrola sněhu na střeše a ochrana proti zamrznutí, když je dům prázdný. Smlouvu se službou domluvte před sezónou.
- Správa při pronájmu: správce si obvykle účtuje podíl z tržeb podle smlouvy, k tomu úklid a praní prádla po každém pobytu, spotřební materiál a provize platforem. Daň za ubytování platí hosté, administrativa je ale vaše; podrobnosti v článku pronájem chaty na Slovensku.
- Účetní a daňový poradce: při pronájmu slovenské přiznání do 31. března a k tomu české přiznání.
Shrnutí
- Slovensko nemá daň z nabytí ani z převodu nemovitosti; při koupi platíte katastr (100 € listinně, 50 € elektronicky za každý úkon), notáře nebo advokáta.
- V ceně novostavby od plátce DPH je 23 % DPH; osvobozený je až prodej po pěti letech od kolaudace nebo prvního užívání.
- Daň z nemovitosti se počítá ze zastavěné plochy podle sazeb obce; poprvé ji přiznáte do 31. ledna roku následujícího po koupi.
- V Donovalech vychází podle VZN č. 2/2023 dům se zastavěnou plochou 130 m² a dvěma podlažími na 257,40 € ročně (ilustrativní příklad).
- Prodej po pěti letech je na Slovensku osvobozený; pozor na smlouvu o budoucí kupní smlouvě a na český časový test 10 let.
- Pojištění (s daní 10 %), energie, odpad, údržbu, sníh a správu si nechte spočítat pro konkrétní dům.
Jak náklady zapadají do financování, rozebírá článek hypotéka na chatu na Slovensku, celou koupi od výběru lokality po daně průvodce koupí chaty na Slovensku. Pokud porovnáváte konkrétní domy, aktuální nabídku chaletů NOVALY najdete i s plánem pozemků a půdorysy; cenu vám pošleme na vyžádání přes kontakt.
