Oplatí sa kúpiť chatu ako investíciu? Výnos z prenájmu na Donovaloch v reálnych číslach

Oplatí sa kúpiť chatu na Donovaloch ako investíciu? Ako čisto výnosová investícia sa podľa oficiálnych čísel obhajuje ťažko: v našom ilustračnom modeli vychádza čistý výnos pred zdanením 0 až 2,6 % ročne, hoci hrubý výnos môže presiahnuť 10 %. Zmysel dáva skôr kombinácia vlastného užívania, prenájmu a dlhodobého držania. Ukážeme vám postup od oficiálnej obsadenosti po náklady a dane, aby ste si ho prepočítali pre konkrétnu chatu.

Je o ubytovanie na Donovaloch záujem?

Najlepším zdrojom o dopyte je štatistika Štatistického úradu SR (ŠÚ SR), ktorý zbiera údaje od ubytovacích zariadení. Súkromné chaty a apartmány, ktoré nevykazujú, v nej pravdepodobne chýbajú, na sledovanie trendu však stačí.

Dopyt rastie: za január až júl 2026 to bolo 76 491 prenocovaní, o 15,2 % viac ako za rovnaké obdobie roka 2025, a február 2026 bol s 19 980 prenocovaniami najsilnejším mesiacom. Rok 2025 však ešte zaostával za rokom 2019 a priemerný pobyt trval 2,4 noci.

Pre prenajímateľa je kľúčová sezónnosť. V roku 2025 boli najsilnejšie január (15 539 nocí) a február (16 725), najslabší apríl (3 558). Za celý okres Banská Bystrica, v ktorom na Donovaly pripadá 32 % prenocovaní, prichádzali zahraniční hostia najmä z Česka (26,6 % zahraničných nocí), Maďarska (11,7 %) a Poľska (10,1 %).

Čo znamená obsadenosť 26,3 % a tržba 36,2 € za noc

Čistá využitosť izieb hovorí, aký podiel izieb bol obsadený v dňoch, keď mali zariadenia otvorené. Hodnota 26,3 % znamená, že priemerná izba bola obsadená zhruba každú štvrtú noc prevádzky. Ukazovateľ zahŕňa hotely, penzióny aj chaty, ktoré štatistike vykazujú.

Priemerná tržba na prenocovanie je podiel tržieb za ubytovanie (v roku 2025 spolu 3 903 775 €) a počtu prenocovaní. Nie je to cena izby ani chaty, ale tržba za jedného hosťa a jednu noc; domáci hostia zaplatili v priemere 34,9 €, zahraniční 45,1 €. Ak chatu pre osem hostí prenajmete za 300 € na noc, je to 37,50 € na prenocovanie, teda blízko priemeru.

Ponuka pritom rástla rýchlejšie ako dopyt. Medzi rokmi 2024 a 2025 pribudlo 30 zariadení, počet izieb stúpol o 13 %, prenocovania o 9,8 % a využitosť izieb mierne klesla.

V predaji sa objavujú iné čísla: približne 77 % obsadenosť v inzeráte chaty, výnos 5,27 % ročne v inzeráte apartmánu či výnos 8 až 12 % so zhodnotením 10 % ročne na webe jedného projektu. Sú to tvrdenia predávajúcich, ktoré sme nemohli overiť. Samotných 77 % je takmer trojnásobok oficiálneho priemeru obce, preto takéto čísla bez dokladov neberte ako fakt.

Za koľko sa chaty na Donovaloch prenajímajú

Verejne dostupný údaj o obsadenosti krátkodobých prenájmov na Donovaloch sme nenašli. Zostávajú inzerované ceny. Na portáloch echaty.sk a megaubytovanie.sk sme 3. októbra 2026 zaznamenali tieto ceny štvorspálňových chát za celý objekt:

Cena „od“ býva najlacnejšou nocou mimo sezóny a niektoré ponuky na stránkach o Donovaloch ležia v susedných obciach. Ide o inzerované ceny, nie o dosiahnuté tržby.

Viac povedia zverejnené cenníky. Jedna štvorspálňová chata pre 10 hostí so saunou uvádza za celý objekt a noc 170 € od apríla do septembra, 200 € od októbra do 22. decembra, 250 € od 4. januára do konca marca a 330 € od 23. decembra do 3. januára pri pobyte najmenej na 5 nocí, inak je minimálny pobyt 3 noci. Iná chata s wellness pre približne 12 hostí uvádza od 1. septembra do 22. decembra 150 € za noc od pondelka do štvrtka a 300 € od piatka do nedele; wellness je za príplatok 50 € na deň a záverečné upratovanie stojí 60 €.

Z ponúk vychádza hrubý odhad: staršie či jednoduchšie štvorspálňové chaty začínajú približne na 110 až 160 € za noc, novšie chaty s vlastným wellness na 270 až 400 € a vianočné či silvestrovské ceny sú približne 1,3- až 2-násobkom letných.

Aké náklady a dane treba od tržieb odpočítať

Tržba nie je zisk. Z každého pobytu ide časť platforme, správcovi, na upratovanie a energie a časť štátu či obci:

• Provízie platforiem a platobné poplatky: percento z ceny pobytu podľa platformy a typu účtu, overte si aktuálny sadzobník.
• Správa: správca si zvyčajne účtuje percento z tržieb alebo pevnú sumu za pobyt; ak spravujete sami, platíte časom.
• Upratovanie, bielizeň a energie: rastú s každou obsadenou nocou, sauna a wellness spotrebu zvyšujú.
• Daň za ubytovanie a poplatok za odpad: na Donovaloch 2 € na osobu a noc od 1. januára 2025, alebo paušál 40 € za lôžko na kalendárny rok, ak s ním súhlasíte; podľa VZN č. 2/2023 aj poplatok za odpad 35 € za lôžko ročne.
• DPH: ak ste platiteľom, z ubytovania odvádzate 5 %. Platiteľom sa stávate od nasledujúceho roka, ak obrat za kalendárny rok presiahne 50 000 €, a okamžite pri prekročení 62 500 € v bežnom roku.
• Daň z príjmov: krátkodobý prenájom so službami je v praxi živnosť. Môžete uplatniť skutočné výdavky alebo paušál 60 % príjmov (najviac 20 000 € ročne, ak nie ste platiteľom DPH) a pri príjmoch z podnikania do 100 000 € za rok je sadzba 15 %, k tomu sa platia odvody. Prenájom bez služieb sa zdaňuje sadzbami 19 až 35 % a prvých 500 € ročne je oslobodených.
• Registrácia: od 1. januára 2027 potrebuje jednotka ponúkaná cez online platformu registračné číslo z registra jednotiek pre poskytovanie služieb krátkodobého prenájmu ubytovania, v médiách označovaného ako eTurista (zákon č. 133/2026 Z. z.). Registrácia je bezplatná.

Povinnosti a dane podrobne rozoberá článok krátkodobý prenájom chaty od roku 2027 a celoročný rozpočet vlastníka článok náklady na chatu.

Modelový výpočet: chata pri obsadenosti 25, 35 a 45 %

Ilustračný príklad. Model nepopisuje žiadnu konkrétnu chatu ani projekt. Je to šablóna, do ktorej dosaďte vlastné čísla z ponúk správcov, poisťovní a dodávateľov energií. Predpoklady:

• štvorspálňová chata s wellness pre 8 až 10 hostí, priemerná dosiahnutá cena 300 € za noc za celý objekt,
• 21 nocí vlastného užívania ročne, na prenájom zostáva 344 nocí,
• obsadenosť 25 % (blízko oficiálneho priemeru obce), 35 % a 45 % (optimistický scenár),
• provízie platforiem a platobné poplatky 15 % a správa 20 % z tržieb,
• upratovanie a bielizeň 25 € a energie navyše 20 € na každú prenajatú noc,
• fixné náklady 8 000 € ročne (energie mimo pobytov, poistenie, daň z nehnuteľnosti, poplatky, internet, revízie, drobné opravy) a rezerva na obnovu 5 000 € ročne,
• daň za ubytovanie platia hostia nad rámec ceny a prenajímateľ nie je platiteľom DPH.

Pri obsadenosti blízko oficiálneho priemeru tržby len pokryjú náklady. Výsledok je navyše pred daňou z príjmov, odvodmi a splátkami úveru.

Aký výnos z prenájmu to znamená v percentách

Výnos v percentách vypočítate tak, že výsledok vydelíte celkovou investíciou, teda kúpnou cenou s DPH, poplatkami a zariadením. Hrubý výnos počíta s tržbami, čistý s výsledkom pred zdanením. Výšky investície sú ilustračné, nejde o ceny konkrétnych projektov ani chaletov NOVALY:

Tabuľka ukazuje, odkiaľ sa môžu brať vysoké percentá z propagačných materiálov: pri lacnejšej chate a optimistickej obsadenosti presiahne hrubý výnos 10 %, čistý však zostane v nízkych jednotkách percent. Fixné náklady sú v modeli pre všetky výšky investície rovnaké, pri menšej chate budú nižšie a pri väčšej vyššie.

Vlastné užívanie, hypotéka a hodnota chaty

Vlastné užívanie. Tri týždne vo vlastnej chate by v modeli stáli 21 × 300 € = 6 300 €, keby ste si podobné ubytovanie prenajali. Ak kupujete aj pre seba, je to legitímna časť výnosu, hoci sa na účte neobjaví. Ak však chatu sami využívate v termínoch s najvyšším dopytom, napríklad cez Vianoce a Silvester, prichádzate o najdrahšie noci.

Vlastná správa. Bez správcu ušetríte v modeli 5 160 až 9 300 € ročne, no platíte časom: komunikácia s hosťami, odovzdávanie kľúčov, kontrola upratovania, kniha ubytovaných a hlásenie cudzincov polícii do piatich dní.

Hypotéka. Úver 400 000 € na 30 rokov pri priemernej sadzbe 3,73 % (NBS, nové úvery s fixáciou 1 až 5 rokov, august 2026) znamená splátku približne 1 848 € mesačne, teda okolo 22 200 € ročne. To je viac, ako v modeli zostane z prenájmu aj pri 45 % obsadenosti, takže chata kúpená prevažne na úver sa z prenájmu sama nesplatí. Podmienky úverov rozoberá článok hypotéka na chatu.

Zhodnotenie a predaj. Ceny bývania na Slovensku podľa NBS v 2. štvrťroku 2026 medziročne stúpli o 9,5 %, v Banskobystrickom kraji však medzištvrťročne klesli o 1,3 %. Pre tvrdenie o 10 % ročnom zhodnotení sme v dostupných dátach pre Donovaly oporu nenašli. Ak chatu predáte po piatich rokoch od nadobudnutia, príjem je od dane z príjmov oslobodený, pri skoršom predaji sa zdaňuje. Aktuálne ponukové ceny nájdete v článku ceny chát na Donovaloch.

Aké riziká treba započítať

• Slabá zima. Na december až marec pripadá 44 % prenocovaní. Modelové údaje ERA5-Land pre Donovaly ukazujú za sezóny 2015/16 až 2025/26 v priemere 87 dní so snehovou pokrývkou aspoň 10 cm, no s rozpätím od 39 do 129 dní, a v štyroch z jedenástich sezón nebol ani jeden deň s pokrývkou aspoň 30 cm. Sezóna 2024/25 mala len 44 dní s pokrývkou aspoň 10 cm a marec 2025 len 6 183 prenocovaní, menej ako október. Stredisko zasnežuje 80 % zjazdoviek.
• Nová konkurencia. Ubytovacích zariadení pribudlo za rok 30 a v obci vznikajú ďalšie apartmány a domy, ktoré môžu súťažiť o tých istých hostí.
• Pravidlá a dane. Daň za ubytovanie sa v roku 2025 zvýšila z 1 € na 2 €, od roku 2026 platia štyri pásma dane z príjmov a od roku 2027 povinná registrácia s pokutou pre fyzické osoby 100 až 1 000 €.
• Úroky. Priemerná sadzba nových úverov na bývanie s fixáciou 1 až 5 rokov stúpla podľa NBS z 3,38 % v januári 2026 na 3,73 % v auguste 2026.
• Prevádzka. Opotrebenie, škody, hodnotenia hostí a kvalita správcu ovplyvňujú obsadenosť aj náklady.

Ako preveriť sľúbený výnos

Keď vám predávajúci ukazuje výnos, pýtajte sa:

• Je výnos hrubý, alebo čistý a z akej ceny je počítaný, s DPH a so zariadením?
• Z akej obsadenosti a ceny za noc vychádza a sú to skutočné rezervácie, alebo odhad?
• Ak chata už funguje, ukáže vám predávajúci výpisy z platforiem, daňové priznania a doklady o nákladoch?
• Sú v čísle provízie, správa, upratovanie, energie, opravy, daň za ubytovanie, DPH a daň z príjmov?
• Koľko nocí vlastného užívania model ráta a v ktorých termínoch?
• Pri „garantovanom výnose“: kto ho garantuje, na ako dlho, čím je garancia krytá a čo bude po jej skončení?
• Umožňuje účel stavby z kolaudácie ubytovanie a dá sa jednotka od roku 2027 zaregistrovať?

Tak oplatí sa kúpiť chatu na Donovaloch?

Ako čisto finančná investícia s cieľom vysokého výnosu z prenájmu sa chata na Donovaloch podľa oficiálnych čísel obhajuje ťažko. Zmysel môže dávať ako kombinácia vlastného užívania, prenájmu, ktorý pokryje časť nákladov, a dlhodobého držania, najmä ak:

• kupujete prevažne z vlastných zdrojov,
• plánujete chatu držať aspoň päť rokov,
• ju sami využívate a túto hodnotu si započítate,
• vyberáte dom, aký hostia hľadajú: s dostatočnou kapacitou, parkovaním a vlastným wellness, pretože takéto chaty sa na prenájom ponúkajú za vyššie ceny.

Čo ešte zvážiť pred kúpou, od cien a financovania po kataster, zhŕňa sprievodca kúpou chaty na Donovaloch.

Pri chaletoch NOVALY výnos nesľubujeme. Ak zvažujete prenájom, pošleme vám pôdorysy a podklady, aby ste si model prepočítali na konkrétny dom so štyrmi spálňami, tromi kúpeľňami, saunou a wellness miestnosťou v suteréne. Ponuku šiestich chaletov nájdete na stránke chalety NOVALY.

Zhrnutie

• Dopyt rastie: 107 845 prenocovaní v roku 2025 a o 15,2 % viac v januári až júli 2026, so 44 % nocí v zime.
• Čistá využitosť izieb v obci je 26,3 % a priemerná tržba 36,2 € na prenocovanie; tvrdenia o 77 % obsadenosti treba doložiť.
• Inzerované ceny štvorspálňových chát začínajú približne na 110 až 160 € za noc pri starších a 270 až 400 € pri novších s wellness.
• V ilustračnom modeli vychádza čistý výnos pred zdanením od 0 do 2,6 % ročne, hoci hrubý môže presiahnuť 10 %.
• Do výpočtu patria provízie, správa, energie, rezerva, daň za ubytovanie, daň z príjmov a od roku 2027 registrácia.
• Chata sa ľahšie obháji ako kombinácia vlastného užívania a prenájmu než ako čistá výnosová investícia.

Ak si chcete model prepočítať na nový chalet na Donovaloch, napíšte nám. Pošleme vám pôdorysy a cenník a na obhliadke vás prevedieme pozemkami.