Chata jako investice: vyplatí se krátkodobý pronájem na Slovensku?

Chata jako investice na Slovensku dává smysl jen tehdy, když ji počítáte s reálnými čísly, ne s výnosem z inzerátu. Statistický úřad SR uvádí pro ubytovací zařízení v Donovalech za rok 2025 čisté využití pokojů 26,3 % a tržbu 36,2 € na jedno přenocování. Poptávka přitom roste a Češi jsou v okrese Banská Bystrica největší skupinou zahraničních hostů. Ukážeme, jak výnos spočítat krok za krokem, s jakými náklady a daněmi počítat a proč sliby 8 až 12 % ročně neobstojí.

Proč chata na Slovensku láká české investory

Poptávka po ubytování v Donovalech roste. V roce 2025 tu ubytovací zařízení zaznamenala 45 518 hostů a 107 845 přenocování. V prvních sedmi měsících roku 2026 bylo hostů i přenocování o 15,2 % víc než ve stejném období roku 2025. Donovaly přitom tvoří 32 % všech přenocování v okrese Banská Bystrica.

Pro českého majitele je zajímavé složení hostů. V okrese Banská Bystrica připadlo v roce 2025 na Čechy 26,6 % přenocování zahraničních hostů, víc než na Maďary (11,7 %) nebo Poláky (10,1 %). Zahraniční hosté v Donovalech navíc za ubytování platí víc: v průměru 45,1 € za přenocování proti 34,9 € u domácích.

Data mají i druhou stranu. V samotných Donovalech tvořili zahraniční hosté v roce 2025 jen 12,6 % přenocování, trh tedy stojí hlavně na domácích hostech. A příjem v eurech je pro majitele s výdaji v korunách zároveň kurzové riziko.

Sezónnost: kdy se v Donovalech spí

V roce 2025 připadlo na prosinec až březen 44,4 % přenocování, na červen až září 32,4 % a na duben, květen, říjen a listopad 23,3 %. Nejsilnější byl únor (16 725 přenocování), nejslabší duben (3 558). Srpen (11 123) dosáhl zhruba dvou třetin února, léto tedy mrtvá sezóna není.

Pro výpočet z toho plynou dvě věci. Tržby se soustředí do zimy a léta, a kdo chatu sám využívá v nejžádanějších termínech, přichází o nejdražší noci. A čísla kolísají: v roce 2019 bylo přenocování o čtvrtinu víc než v roce 2025.

Co znamená obsazenost 26,3 % a tržba 36,2 € za přenocování

Statistický úřad SR sleduje ubytovací zařízení, která mu údaje hlásí. V Donovalech jich v roce 2025 bylo 107 se 653 pokoji a 1 932 lůžky. Dvě čísla se často citují, ale snadno se čtou špatně:

• Čisté využití pokojů 26,3 % (slovensky čisté využitie izieb) říká, jaký podíl dostupných pokojů byl v průměru prodán, a to za všechna hlášená zařízení od hotelů po penziony; odpovídá to zhruba 96 nocím z 365. Využití lůžek bylo 22,6 %.
• Tržba 36,2 € na přenocování je podíl tržeb za ubytování a počtu přenocování, tedy cena za jednoho hosta a noc, ne za celou chatu. Chata pro deset hostů za 300 € vychází na 30 € na hosta a noc, čísla si tedy neodporují.

Statistika nezachytí soukromé chaty a apartmány, které údaje nehlásí, a o konkrétní chatě s wellness nic neříká. Jako kotva pro realistický odhad ale slouží dobře: kdo počítá s obsazeností 70 nebo 80 %, musí vysvětlit, proč by jeho chata měla být dvaapůlkrát až třikrát úspěšnější než průměr.

Kolik stojí noc v chatě se čtyřmi ložnicemi

Oficiální ceny za pronájem celých chat neexistují, zbývají inzeráty. Na portálech echaty.sk a megaubytovanie.sk jsme 3. října 2026 prošli nabídky chat se čtyřmi ložnicemi v Donovalech (některé mohou ležet v sousedních obcích). Jde o ceny „od“, tedy obvykle nejlevnější noc mimo sezónu, a o malý vzorek, berte je proto s rezervou.

Jedna chata pro deset hostů se čtyřmi ložnicemi a saunou zveřejňuje i sezónní ceník za celý objekt: 200 € za noc od října do 22. prosince, 330 € od 23. prosince do 3. ledna (nejméně 5 nocí), 250 € od ledna do března a 170 € od dubna do září, při pobytu nejméně na 3 noci. Nejdražší noc je tu téměř dvojnásobkem nejlevnější.

Hrubý odhad z inzerátů: dražší chaty, často s vlastním wellness, začínají zhruba na 270 až 400 € za noc, levnější chaty se čtyřmi ložnicemi i na 110 až 160 €. Jaké ceny se za chaty a novostavby v Donovalech inzerují při prodeji, ukazuje článek ceny nemovitostí na Slovensku.

Jak spočítat výnos z chaty krok za krokem

1. Odhadněte pronajaté noci. Vyjděte z oficiálního využití pokojů (26,3 %, asi 96 nocí ročně) a upravte ji podle kvality chaty, minimální délky pobytu a vlastního užívání.
2. Stanovte průměrnou cenu za noc bez DPH a bez daně za ubytování, kterou platí host navíc. Zohledněte sezónní ceník, slevy za delší pobyt a prázdné noci mezi rezervacemi.
3. Spočítejte tržby: pronajaté noci krát průměrná cena.
4. Odečtěte náklady, které rostou s obsazeností: provize rezervačních platforem, odměnu správce, úklid a praní prádla.
5. Odečtěte fixní náklady: energie a internet, údržbu a obnovu vybavení, pojištění, daň z nemovitosti, poplatek za odpad, účetnictví a daňové poradenství.
6. Výsledek vydělte celkovou pořizovací cenou včetně DPH, poplatků a vybavení. Dostanete čistou provozní výnosnost před daní z příjmů.
7. Odečtěte daň z příjmů na Slovensku a ověřte dopad v Česku.
8. Zhodnocení ceny nemovitosti počítejte zvlášť. Není zaručené a nemělo by zachraňovat výpočet, který bez něj nevychází.

Ilustrativní příklad: tři scénáře

Ilustrativní příklad. Všechna čísla v tabulce jsou předpoklady pro chatu se čtyřmi ložnicemi a saunou, kterou spravuje místní správce. Nejde o údaje o konkrétní chatě ani o chaletech NOVALY; dosaďte si vlastní hodnoty.

Fixní náklady tvoří energie a internet (3 500 €), údržba, opravy a obnova vybavení (3 000 €), pojištění (800 €), daň z nemovitosti (300 €), poplatek za odpad pro ubytovatele (350 €, tedy 35 € za lůžko při deseti lůžkách) a účetnictví s daňovým poradenstvím v obou státech (800 €). Výnosnost pak záleží na tom, kolik za chatu zaplatíte:

Co z výpočtu plyne

• Hrubý a čistý výnos jsou dvě různá čísla. Ve středním scénáři dávají tržby 27 000 € při ceně 600 000 € hrubý výnos 4,5 %, po nákladech zbude 1,1 %. U každého inzerátu se ptejte, o který z nich jde.
• Bod zvratu leží kolem 52 nocí. Při 300 € za noc pokryjí tržby fixní náklady zhruba od 52 pronajatých nocí ročně a každá další noc přidá asi 168 €.
• Vlastní správa ušetří, ale ne zadarmo. Bez správce by střední scénář vynesl o 5 400 € víc. Z Brna nebo z Prahy ale potřebujete na místě někoho, kdo předá klíče, uklidí a vyřeší poruchu.
• Vlastní pobyty mají cenu. Kdo chatu využije o Vánocích, přijde o noci, které se pronajímají nejdráž. Zároveň neplatí za vlastní dovolenou, což je pro mnoho kupujících hlavní důvod koupě.

Daně: co zaplatí český majitel

Podrobně daně a povinnosti pronajímatele rozebírá článek pronájem chaty na Slovensku: registr a daně. Pro výpočet výnosu jsou podstatné tyto body:

• Daň z příjmů na Slovensku. Příjem z pronájmu slovenské nemovitosti se daní na Slovensku. Prvních 500 € ročně je osvobozeno, ze zbytku se v roce 2026 platí 19 % do základu daně 43 983,32 € a nad dalšími hranicemi 25, 30 a 35 %. Bez živnosti uplatníte jen skutečné doložené výdaje, paušál 60 % patří jen k podnikání (zákon č. 595/2003 Z. z., § 6 a § 9).
• Živnost (slovensky živnosť). Ubytovací služby jako živnost přinášejí paušální výdaje a sazbu 15 % u příjmů z podnikání do 100 000 €, ale také slovenské živnostenské oprávnění a otázku sociálního a zdravotního pojištění. Vyplatí se jen po propočtu s poradcem.
• Česko. Podle smlouvy o zamezení dvojímu zdanění (č. 100/2003 Sb. m. s., článek 6) smí příjem zdanit Slovensko. Jako český daňový rezident ho ale uvádíte i v českém daňovém přiznání a slovenskou daň si započtete podle článku 22.
• DPH. Zahraniční osoba se podle slovenského zákona o DPH (§ 5) stává plátcem už první zdanitelnou službou a krátkodobé ubytování má sazbu 5 %. Výjimku může nabídnout unijní režim pro malé podniky; rozhodněte o tom před prvním hostem.
• Prodej. Slovensko osvobozuje příjem z prodeje po 5 letech vlastnictví, Česko u nemovitosti, ve které nebydlíte, až po 10 letech (§ 4 odst. 1 písm. b) zákona č. 586/1992 Sb.). Kdo počítá se zhodnocením, potřebuje delší horizont.

Českou stranu, tedy zápočet slovenské daně i časový test u prodeje, konzultujte s českým daňovým poradcem.

Rizika, která do výpočtu patří

• Sníh. Podle modelových dat ERA5-Land (Open-Meteo) měly Donovaly v sezónách 2015/16 až 2025/26 v průměru 87 dní se sněhem alespoň 10 cm, rozpětí ale bylo 39 až 129 dní. Sezóna 2024/25 měla takových dní 44, sezóna 2025/26 70. Technické zasněžování pokrývá podle serveru skiresort.info asi 80 % sjezdovek, slabá zima ale stejně ubere hosty a zima tvoří 44 % přenocování.
• Konkurence. Počet hlášených ubytovacích zařízení v Donovalech vzrostl mezi lety 2024 a 2025 ze 77 na 107 a počet lůžek z 1 695 na 1 932. Další projekty se staví nebo prodávají.
• Regulace. Od 1. ledna 2027 platí slovenský registr krátkodobého pronájmu ubytování (zákon č. 133/2026 Z. z.) s pokutami pro fyzické osoby od 100 do 1 000 € a pro podnikatele a právnické osoby od 1 000 do 3 000 €. Obec od roku 2025 zdvojnásobila daň za ubytování z 1 € na 2 €. Pravidla se mohou měnit dál.
• Hodnota nemovitosti. Domy na Slovensku podle NBS ve 2. čtvrtletí 2026 meziročně zdražily o 3,1 %, v Banskobystrickém kraji ceny proti předchozímu čtvrtletí klesly o 1,3 %. Samostatná statistika cen rekreačních nemovitostí chybí a růst ceny není zaručený.
• Likvidita. V Donovalech bylo 3. října 2026 v nabídce jen 14 domů a chat s cenou. Na tak malém trhu může prodej trvat déle, než čekáte.
• Užívání podle kolaudace. Stavbu smíte užívat jen k účelu, ke kterému byla povolena (zákon č. 25/2025 Z. z., § 68). Provoz rodinného domu jako ubytovacího zařízení může vyžadovat změnu v užívání.
• Financování. Od roku 2027 klesá limit slovenských hypoték na 70 % hodnoty zástavy pro žadatele, kteří už vlastní dvě a více nemovitostí k bydlení na Slovensku; nemovitosti v zahraničí se nepočítají. Možnosti financování srovnává článek hypotéka na chatu na Slovensku pro Čechy.

Proč nevěřit slibům 8 až 12 % ročně

V inzerátech a na webech některých projektů se objevují sliby výnosu 8 až 12 % ročně, zhodnocení 10 % ročně nebo obsazenosti kolem 77 %. Ověřitelná data je nepodporují. Obsazenost 77 % by znamenala přes 280 pronajatých nocí ročně, téměř trojnásobek oficiálního průměru Donovalů.

Zkuste to i obráceně. Aby chata za 600 000 € vynesla čistých 8 % ročně, tedy 48 000 €, musela by s náklady z našeho příkladu a cenou 300 € za noc být pronajatá zhruba 337 nocí v roce. U chaty za 800 000 € by nestačilo ani 365 nocí. Kdo vám takový výnos slibuje, ať ukáže skutečné účetnictví existující chaty za několik let, ne model. A u „garantovaného nájmu“ zjistěte, kdo garanci dává a z čeho ji platí.

Kdy se chata jako investice vyplatí

Chata na Slovensku se vyplatí hlavně jako kombinace vlastního užívání a pronájmu, který pokryje velkou část nákladů. Dává smysl, pokud:

• ji chcete sami využívat a pronájem berete jako příspěvek na provoz, ne jako hlavní zdroj příjmu,
• máte horizont aspoň 10 let, i kvůli českému časovému testu u prodeje,
• máte na místě spolehlivého správce, nebo jste ochotni pronájem řídit sami,
• splátky zvládnete i v roce, kdy pronájem vynese méně.

Nevyplatí se, pokud potřebujete stabilní výnos jako z dluhopisu, počítáte s obsazeností výrazně nad průměrem nebo budete peníze z prodeje potřebovat během několika let. Co dalšího koupi provází, od výběru lokality po daně v obou státech, shrnuje průvodce koupí chaty na Slovensku.

Shrnutí

• Oficiální čisté využití pokojů v Donovalech bylo v roce 2025 26,3 % a tržba 36,2 € na hosta a noc; kotvou pro odhad je zhruba 96 nocí ročně.
• Poptávka roste (leden až červenec 2026 +15,2 %) a Češi jsou v okrese Banská Bystrica největší skupinou zahraničních hostů.
• V ilustrativním příkladu vychází čistá provozní výnosnost před daní z příjmů od mírné ztráty po zhruba 3,8 % ročně.
• Příjem se daní na Slovensku a uvádí i v Česku; pozor na DPH pro zahraniční osoby a na český desetiletý test u prodeje.
• Sliby 8 až 12 % ročně by vyžadovaly obsazenost, kterou data z Donovalů nepodporují.

Pokud zvažujete chalet NOVALY, pošleme vám cenu a půdorysy a odpovíme na otázky k pronájmu. Napište nám, nebo si nejdřív prohlédněte chalety v nabídce a přehled ročních nákladů na chatu.