Ferienimmobilie als Kapitalanlage: Was Vermietung und Eigennutzung in der Slowakei bringen

Eine Ferienimmobilie als Kapitalanlage in der Slowakei kann sich rechnen, aber selten so, wie manche Inserate es versprechen. Die amtliche Statistik weist für Donovaly 2025 eine Netto-Zimmerauslastung von 26,3 % und einen Umsatz von 36,2 € pro Gast und Nacht aus. Dieser Beitrag zeigt, wie Sie daraus mit inserierten Übernachtungspreisen, Kosten und Steuern eine eigene Renditerechnung aufstellen und was die Eigennutzung wert ist. Alle Beispielzahlen sind Annahmen, keine Prognose und kein Versprechen.

Lohnt sich eine Ferienimmobilie als Kapitalanlage?

Ein Ferienhaus bringt auf drei Wegen etwas zurück: Mieteinnahmen nach Abzug der Kosten, den Gegenwert der eigenen Urlaube und eine mögliche Wertsteigerung beim Verkauf. Nur der erste Teil lässt sich mit Daten halbwegs schätzen. Der zweite ist privater Nutzen, der dritte ist ungewiss.

Wer selbst nutzt und mit der Vermietung die Kosten deckt, rechnet anders als ein reiner Anleger. Für beide zählen vier Größen: Kaufpreis samt Nebenkosten, vermietete Nächte, Preis pro Nacht und Kosten. Die folgenden Abschnitte liefern dafür Zahlen aus Donovaly, wo es sie gibt, und kennzeichnen Annahmen, wo es keine gibt. Was ein Ferienhaus dort kostet, zeigt der Beitrag über Immobilienpreise in der Slowakei.

Wie stark ist die Nachfrage in Donovaly?

Laut slowakischem Statistikamt (Štatistický úrad SR) zählten die meldenden Beherbergungsbetriebe in Donovaly 2025 45.518 Gäste und 107.845 Übernachtungen. Von Januar bis Juli 2026 lagen Gäste und Übernachtungen jeweils 15,2 % über dem Vorjahreszeitraum. Das Niveau von 2019 mit 135.803 Übernachtungen ist aber noch nicht wieder erreicht.

Die Nachfrage verteilt sich auf das ganze Jahr, mit einer Spitze im Winter:

Stärkster Monat war der Februar mit 16.725 Übernachtungen, schwächster der April mit 3.558. Ausländische Gäste brachten 12,6 % der Nächte und im Schnitt mehr Umsatz pro Übernachtung: 45,1 € gegenüber 34,9 € bei inländischen Gästen. Im Bezirk Banská Bystrica stammten 2025 7,1 % der ausländischen Übernachtungen von Gästen aus Deutschland und 3,5 % aus Österreich; eine Aufteilung nach Ländern nur für Donovaly veröffentlicht das Statistikamt nicht. Was Gäste im Sommer anzieht, beschreibt der Beitrag Donovaly im Winter und Sommer.

Gleichzeitig wächst das Angebot. Die Zahl der meldenden Betriebe stieg von 2024 auf 2025 von 77 auf 107, die Zahl der Betten von 1.695 auf 1.932. Die Netto-Zimmerauslastung sank im selben Zeitraum leicht, von 26,7 % auf 26,3 %.

Was messen 26,3 % Auslastung und 36,2 € pro Nacht?

Beide Zahlen stammen aus der Beherbergungsstatistik und beschreiben den Durchschnitt aller meldenden Betriebe in Donovaly, vom Hotel bis zur Pension. Private Ferienhäuser, die nicht an die Statistik melden, sind wahrscheinlich untererfasst.

• Netto-Zimmerauslastung 26,3 % (2025): der Anteil der belegten Zimmer an allen Zimmern, bezogen auf die Tage, an denen die Betriebe geöffnet hatten. Rechnerisch war gut jedes vierte Zimmer belegt.
• 36,2 € pro Übernachtung (2025): der Beherbergungsumsatz geteilt durch die Zahl der Übernachtungen, also pro Gast und Nacht, nicht pro Zimmer oder Haus.

Auf ein Ferienhaus übertragen ergeben sich zwei nützliche Vergleichswerte. Erstens entsprechen 36,2 € pro Gast bei acht Gästen rund 290 € pro Nacht für das ganze Haus. Zweitens setzten die Betriebe 2025 mit 653 Zimmern 3.903.775 € um, im Schnitt also knapp 6.000 € pro Zimmer und Jahr. Ein Haus mit vier Schlafzimmern, das so abschneidet wie der Durchschnitt, käme damit auf rund 24.000 € Umsatz im Jahr.

Eine öffentlich zugängliche Auslastungszahl speziell für Ferienhäuser in Donovaly haben wir nicht gefunden.

Was kostet eine Nacht in einem Ferienhaus mit vier Schlafzimmern?

Für die Einnahmeseite haben wir am 3. Oktober 2026 inserierte Preise auf zwei slowakischen Portalen ausgewertet. Es sind Ab-Preise, meist für die günstigste Nacht in der Nebensaison, und manche Inserate unter Donovaly liegen in Nachbarorten. Die Stichprobe ist klein und nur begrenzt belastbar.

Wie stark die Preise über das Jahr schwanken, zeigt die Preisliste eines Hauses für zehn Gäste mit vier Schlafzimmern und Sauna: 170 € pro Nacht von April bis September, 200 € von Oktober bis 22. Dezember, 250 € vom 4. Januar bis 31. März und 330 € über Weihnachten und Neujahr, dann mit mindestens fünf Nächten. Ein anderes Haus für rund zwölf Gäste verlangt in der Nebensaison 150 € unter der Woche und 300 € am Wochenende, dazu 50 € pro Tag für den Wellnessbereich und 60 € für die Endreinigung.

Nach unserer Auswertung beginnen ältere oder einfache Häuser mit vier Schlafzimmern bei rund 110 bis 160 € pro Nacht, neuere mit eigenem Wellnessbereich bei rund 270 bis 400 €. Über Weihnachten und Neujahr liegen die Preise etwa beim 1,3- bis 2-Fachen des Sommerpreises.

Welche Kosten fallen bei der Vermietung an?

Zwischen Umsatz und Ertrag liegen mehr Posten, als viele Käufer einplanen:

Alle laufenden Kosten mit Rechenbeispielen erklärt der Beitrag über Kaufnebenkosten und Unterhalt eines Ferienhauses.

Rechenbeispiel: So berechnen Sie die Rendite

Das folgende Beispiel beschreibt kein bestimmtes Objekt, auch kein Chalet von NOVALY. Es zeigt die Methode mit Annahmen, die Sie durch Ihre eigenen ersetzen sollten:

• ein Ferienhaus mit vier Schlafzimmern für acht bis zehn Gäste, vermietet über eine Verwaltung
• Preis pro Nacht für das ganze Haus einschließlich 5 % Umsatzsteuer; die Kurtaxe zahlt der Gast zusätzlich
• Verwaltung, Vermarktung und Plattformgebühren: 25 % vom Umsatz ohne Umsatzsteuer
• Reinigung und Wäsche: 100 € pro Aufenthalt bei durchschnittlich drei Nächten
• feste Kosten für Energie, Internet, Versicherung, Grundsteuer, Gebühren, Wartung und Rücklage: 12.000 € im Jahr

Die Rendite vor Steuern ist der Reinertrag geteilt durch die Gesamtinvestition, also Kaufpreis mit Umsatzsteuer, Nebenkosten und Einrichtung. Zwei frei gewählte Rechengrößen zur Orientierung, keine Preise von NOVALY: Bei 500.000 € Gesamtinvestition ergeben die drei Szenarien 0,5 %, 2,4 % und 4,7 %, bei 1.000.000 € 0,2 %, 1,2 % und 2,3 %. Die Bruttorendite, also Umsatz geteilt durch Investition, läge bei 1.000.000 € bei 2,4 %, 3,9 % und 5,6 %. Zwischen brutto und netto liegen hier mehrere Prozentpunkte.

Das vorsichtige Szenario entspricht ungefähr dem Umsatz, den ein durchschnittliches Zimmer in Donovaly 2025 erzielte, hochgerechnet auf vier Schlafzimmer; das optimistische setzt mehr als das Doppelte voraus. Wie empfindlich die Rechnung ist, zeigt das mittlere Szenario: 20 vermietete Nächte mehr erhöhen den Reinertrag um rund 4.300 €, 50 € mehr pro Nacht um rund 3.900 €. Nicht enthalten sind Einkommensteuer, Zinsen, Ausfälle durch Reparaturen und eine mögliche Wertveränderung.

Sind 8 bis 12 % Rendite realistisch?

In Inseraten und auf Projektseiten in Donovaly finden sich Aussagen wie 8 bis 12 % Rendite und 10 % Wertsteigerung pro Jahr oder 77 % Auslastung. Belege dafür haben wir nicht gefunden, und die amtlichen Zahlen sprechen dagegen.

Die Gegenrechnung ist einfach. Für 10 % Bruttorendite müssen je 100.000 € Investition einen Jahresumsatz von 10.000 € bringen, bei 350 € pro Nacht sind das rund 29 vermietete Nächte. Bei 1.000.000 € Investition wären es rund 286 Nächte oder 78 % des Jahres, und das vor allen Kosten. Eine Auslastung von 77 % entspräche 281 belegten Nächten im Jahr; die Netto-Zimmerauslastung aller meldenden Betriebe in Donovaly lag 2025 bei 26,3 %.

Ein sehr gut geführtes Haus kann über dem Durchschnitt liegen. Fragen Sie bei solchen Versprechen trotzdem nach der Rechnung dahinter: brutto oder netto, mit welcher Belegung, welchem Preis pro Nacht und welchen Kosten? Und gibt es Abrechnungen aus vergangenen Jahren?

Welche Steuern zahlen Eigentümer aus Deutschland und Österreich?

Mieteinnahmen aus einem Ferienhaus in der Slowakei sind dort steuerpflichtig, auch wenn Sie in Deutschland oder Österreich wohnen. 2026 gelten 19 % bis 43.983,32 € Bemessungsgrundlage, 25 % bis 60.349,21 €, 30 % bis 75.010,32 € und 35 % darüber (§ 15 Einkommensteuergesetz Nr. 595/2003 Z. z.). Bei reiner Vermietung (§ 6 Abs. 3) zählen nur tatsächliche, belegte Ausgaben, und zwar nur der Anteil, der auf die Vermietung entfällt; die Ausgabenpauschale von 60 % gibt es nur für gewerbliche Einkünfte und nur ohne Umsatzsteuerpflicht. Gilt die Vermietung als Gewerbe, beträgt der Satz bei Einnahmen bis 100.000 € im Jahr 15 %, dafür können Sozial- und Krankenversicherungsbeiträge anfallen.

Hinzu kommt die Umsatzsteuer: Wer in der Slowakei weder Sitz noch Wohnsitz hat, kann schon mit der ersten Übernachtung umsatzsteuerpflichtig werden, Beherbergung unterliegt 5 % (§ 5 Gesetz Nr. 222/2004 Z. z.). Die EU-Kleinunternehmerregelung (§ 68f) kann davon befreien.

Und zu Hause?

• Deutschland: Im Verhältnis zur Slowakei gilt das Doppelbesteuerungsabkommen mit der früheren Tschechoslowakei vom 19. Dezember 1980 fort. Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen darf der Staat besteuern, in dem es liegt (Artikel 6), Deutschland stellt sie frei (Artikel 23). Einen Progressionsvorbehalt gibt es für Vermietungseinkünfte aus Immobilien in EU- und EWR-Staaten in der Regel nicht (§ 32b Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 EStG).
• Österreich: Auch hier gilt vorläufig das alte Abkommen mit der Tschechoslowakei weiter, ein neues wird verhandelt. Laut Wirtschaftskammer Österreich (Stand 1. Januar 2026) darf der Belegenheitsstaat besteuern; Österreich befreit die Einkünfte, berücksichtigt sie aber mit Progressionsvorbehalt beim Steuersatz für Ihr übriges Einkommen.

Ob Ihre Vermietung als Gewerbe gilt, wie Verluste behandelt werden und was Sie zu Hause angeben müssen, klären Sie mit einem Steuerberater in der Slowakei und in Ihrem Wohnsitzland. Das neue Register für Kurzzeitvermietung (in slowakischen Medien eTurista genannt), Gewerbe und Meldepflichten ab 2027 erklärt der Beitrag Ferienhaus in der Slowakei vermieten.

Eigennutzung: Was ist sie wert?

Viele Käufer wollen das Haus selbst nutzen, oft genau in den Wochen, die am meisten einbringen: Weihnachten, Neujahr, Februarferien. Jede Woche Eigennutzung in der Hochsaison kostet Mieteinnahmen, spart aber die Miete für den eigenen Urlaub. Ein Beispiel: Drei Wochen im Jahr in einem vergleichbaren Haus kosten bei 350 € pro Nacht 7.350 €. Dieser Betrag landet nicht auf Ihrem Konto, ist aber ein realer Gegenwert.

Planen Sie die eigenen Wochen vorab mit der Verwaltung und rechnen Sie Ihr Szenario mit entsprechend weniger vermieteten Nächten. Steuerlich gilt in der Slowakei: Kosten für die Zeit der Eigennutzung sind keine Ausgaben der Vermietung. Notieren Sie deshalb von Anfang an, an welchen Tagen Sie selbst im Haus sind.

Welche Risiken sollten Sie einrechnen?

• Schnee: Modelldaten (ERA5-Land) zeigen für Donovaly in den Wintern 2015/16 bis 2025/26 im Schnitt 87 Tage mit mindestens 10 cm Schneehöhe, aber eine Spanne von 39 bis 129 Tagen; 2024/25 waren es 44 Tage. Laut skiresort.de können rund 80 % der Pisten beschneit werden. Der Winter trägt 44 % der Übernachtungen.
• Konkurrenz: Binnen eines Jahres kamen 30 meldende Betriebe hinzu, und im Ort entstehen weitere Ferienhäuser und Wohnungen.
• Nachfrage: 2025 lagen die Übernachtungen in Donovaly noch rund 21 % unter dem Wert von 2019 (135.803).
• Regeln: Ab 2027 brauchen Unterkünfte auf Online-Plattformen eine Registrierungsnummer (Gesetz Nr. 133/2026 Z. z.); Privatpersonen ohne Nummer drohen 100 bis 1.000 € Bußgeld.
• Wiederverkauf: Eine Wertsteigerung ist nicht garantiert. In der Region Banská Bystrica sanken die Preise im zweiten Quartal 2026 laut NBS um 1,3 % gegenüber dem Vorquartal, und der Markt ist klein. Steuerfrei ist ein Verkauf in der Slowakei erst nach fünf Jahren.
• Zinsen: Neue slowakische Wohnkredite mit 1 bis 5 Jahren Zinsbindung kosteten im August 2026 im Schnitt 3,73 % (NBS). Bei hohem Kreditanteil können die Zinsen den Reinertrag übersteigen; die Wege der Finanzierung vergleicht der Beitrag Ferienhaus im Ausland finanzieren.

Zusammenfassung

• Ein Ferienhaus bringt Mieteinnahmen, Eigennutzung und vielleicht Wertzuwachs; nur Ersteres lässt sich mit Daten schätzen.
• Amtlich lag die Netto-Zimmerauslastung in Donovaly 2025 bei 26,3 %, der Umsatz bei 36,2 € pro Gast und Nacht und bei knapp 6.000 € pro Zimmer und Jahr.
• Inserierte Ab-Preise für Häuser mit vier Schlafzimmern reichen von rund 110 bis 400 € pro Nacht, über Weihnachten und Neujahr deutlich mehr.
• Im Rechenbeispiel bleiben nach Kosten zwischen rund 2.400 und 23.300 € Reinertrag im Jahr vor Steuern und Zinsen; Versprechen von 8 bis 12 % halten der Gegenrechnung kaum stand.
• Steuern zahlen Sie in der Slowakei (19 bis 35 % in 2026); Deutschland stellt die Einkünfte frei, Österreich ebenfalls, aber mit Progressionsvorbehalt. In Donovaly kommt die Kurtaxe von 2 € pro Person und Nacht hinzu.

Wenn Sie ein Haus in Donovaly vor allem selbst nutzen und die Kosten mit Vermietung abfedern möchten, rechnen Sie das Beispiel mit Ihren eigenen Zahlen durch; den Überblick über Kauf, Recht und Kosten gibt der Ratgeber zum Ferienhauskauf in der Slowakei. Die sechs Chalets von NOVALY mit je vier Schlafzimmern, Sauna und Skiraum finden Sie unter Chalets in Donovaly, Preis und Besichtigungstermin erhalten Sie über das Kontaktformular.