Ceny nemovitostí na Slovensku dál rostou, podle Národní banky Slovenska meziročně o 9,5 %, na horách ale záleží hlavně na tom, co kupujete. V Donovalech byl 3. října 2026 medián nabídkové ceny domů a chat 418 000 € (asi 10,2 mil. Kč) a apartmánů 3 110 € za m². Proti horským obcím Krkonoš a Šumavy, jejichž nabídky jsme ve stejný den prošli na portálu Sreality.cz, jsou apartmány v Donovalech výrazně levnější. Domy a chaty ale na metr čtvereční levnější nejsou. Níže najdete čísla, zdroje i návod, jak je číst.
Jak rostou ceny nemovitostí na Slovensku v roce 2026
Národní banka Slovenska (NBS) uvádí za 2. čtvrtletí 2026 průměrnou cenu bydlení 3 041 € za m², meziročně o 9,5 % víc a proti předchozímu čtvrtletí o 1,2 %. Byty stály v průměru 3 430 € za m² (meziročně +10,2 %), domy 2 163 € za m² (+3,1 %). V Banskobystrickém kraji, kam Donovaly patří, ceny proti předchozímu čtvrtletí klesly o 1,3 %, i když v krajském městě dál rostly.
NBS vychází z dat realitních portálů skupiny United Classifieds, kam patří i nehnutelnosti.sk, a z dat Národní asociace realitních kanceláří Slovenska (NARKS). Samostatnou statistiku rekreačních nemovitostí jsme ale nenašli ani u NBS, ani u NARKS. Pro chaty a apartmány na horách proto zbývají nabídky na realitních portálech, a ty jsme pro tento článek prošli sami.
Kolik stojí chata a apartmán v Donovalech
Na portálu nehnutelnosti.sk bylo 3. října 2026 v Donovalech v prodeji 153 nemovitostí. Po odečtení nabídek bez ceny, duplicit a nemovitostí mimo obec vychází:
| Segment | Nabídek s cenou | Nejnižší, medián a nejvyšší nabídková cena | Medián za m² |
|---|---|---|---|
| Domy, chaty a chalupy | 14 | 89 900 €, 418 000 €, 1 495 000 € | 3 182 € |
| z toho novostavby od 194 m² | 3 | 850 000 €, 877 000 €, 899 000 € | 4 495 € |
| Byty a apartmány | 84 | 94 000 €, 202 450 €, 968 000 € | 3 110 € |
| z toho v novém stavu | 29 | medián 218 018 € | 3 261 € |
| Stavební a rekreační pozemky | 10 | 62 520 €, 165 000 €, 802 250 € | 249 € za m² pozemku |
Pro představu, co se za tyto peníze nabízí:
- zrekonstruovaná chata se 100 m² a pozemkem 355 m²: 235 000 €,
- chata s wellness pro 15 osob, 178 m²: 380 000 €,
- roubenka (slovensky zrub) se 240 m² a pozemkem 644 m²: 565 000 €,
- nový třípodlažní dům s wellness, 204,7 m²: 850 000 €,
- chalet z roku 2019 v rezortu Donovalley, 366 m² včetně samostatného apartmánu: 1 495 000 €,
- stavební pozemek o výměře 400 m²: 99 000 €.
Developerské projekty uvádějí ceny různě. Donovalley nabízí holostavbu (slovensky holodom) o 236 m² s pozemkem za 980 000 € bez DPH; se základní sazbou 23 % by to bylo 1 205 400 €. Jiné projekty ceny nezveřejňují, stejně jako NOVALY, který je sděluje na vyžádání.
Donovaly, Krkonoše a Šumava ve stejný den
Pro srovnání jsme 3. října 2026 stejnou metodou prošli nabídky na portálu Sreality.cz: domy všech typů včetně chat a chalup a byty v horských obcích. Krkonoše zastupuje 16 obcí, mezi nimi Špindlerův Mlýn, Pec pod Sněžkou, Harrachov, Rokytnice nad Jizerou a Janské Lázně. Šumavu zastupuje 19 horských obcí, například Železná Ruda, Kašperské Hory, Srní, Kvilda a Volary, a zvlášť Lipensko (Lipno nad Vltavou, Frymburk, Horní Planá a tři další obce). Vyřadili jsme nabídky bez ceny a duplicity, koruny přepočítáváme kurzem ČNB z 2. října 2026 (24,465 Kč za euro).
| Oblast | Domy a chaty: medián ceny | Domy a chaty: medián za m² | Byty a apartmány: medián za m² |
|---|---|---|---|
| Donovaly | 418 000 € (asi 10,2 mil. Kč), 14 nabídek | 3 182 € (asi 77 800 Kč) | 3 110 € (asi 76 100 Kč), 84 nabídek |
| Krkonoše, 16 horských obcí | 11,99 mil. Kč (asi 490 000 €), 95 nabídek | 55 100 Kč (asi 2 250 €) | 143 900 Kč (asi 5 880 €), 240 nabídek |
| Šumava, 19 horských obcí | 8,17 mil. Kč (asi 334 000 €), 72 nabídek | 49 300 Kč (asi 2 010 €) | 100 900 Kč (asi 4 120 €), 86 nabídek |
| Lipensko, 6 obcí | 8,69 mil. Kč (asi 355 000 €), 90 nabídek | 62 500 Kč (asi 2 550 €) | 99 800 Kč (asi 4 080 €), 141 nabídek |
Je chata na Slovensku levnější než v Česku?
Odpověď se liší podle toho, co kupujete:
- Apartmány jsou v Donovalech výrazně levnější. Medián za metr je zhruba o 47 % nižší než v horských obcích Krkonoš a asi o čtvrtinu nižší než na Šumavě a na Lipensku. Ve Špindlerově Mlýně a Peci pod Sněžkou dohromady byl medián 185 900 Kč za m² (asi 7 600 €, 49 nabídek). To odpovídá rozpětí 180 000 až 200 000 Kč za m², které pro nové apartmány v těchto střediscích uvedla v listopadu 2025 síť RE/MAX.
- Domy a chaty na metr levnější nejsou. Medián za m² je v Donovalech o 41 % vyšší než v Krkonoších a o 58 % vyšší než na Šumavě. Pravděpodobný důvod: v malé nabídce v Donovalech tvoří velkou část novostavby a novější domy. V krkonošském vzorku jsou domy větší (medián 220 m² podlahové plochy a asi 1 200 m² pozemku) a přes třetinu tvoří chalupy a chaty, takže cena za metr vychází níž.
- Celková cena domu leží mezi oběma regiony. Medián v Donovalech je asi o 15 % nižší než v Krkonoších a asi o čtvrtinu vyšší než na Šumavě.
Vzorky jsou malé a portály se liší, čísla proto berte jako orientaci, ne jako ocenění konkrétní nemovitosti. Jak se slovenská střediska liší dojezdem a poptávkou, srovnává článek kde koupit chatu na Slovensku.
Novostavby: kde je Slovensko levnější a kde ne
Kdo kupuje novostavbu, potřebuje srovnat nové domy. Těch je v nabídce málo na obou stranách hranice:
| Oblast | Novostavby domů s cenou | Cena za m² |
|---|---|---|
| Donovaly | 3 | 4 152 až 4 521 € (asi 101 600 až 110 600 Kč) |
| Krkonoše, 16 horských obcí | 5 | 89 500 až 150 200 Kč (asi 3 660 až 6 140 €) |
| Šumava, 19 horských obcí | 5 | 50 200 až 111 200 Kč (asi 2 050 až 4 550 €) |
| Lipensko, 6 obcí | 12 | 60 100 až 121 600 Kč (asi 2 460 až 4 970 €) |
Konkrétně: dvě novostavby v Harrachově o 237 a 255 m² se nabízely za 35,6 a 36,8 mil. Kč, dvě v obci Srní na Šumavě o 187 a 239 m² za 20,8 a 24,0 mil. Kč. Novostavby kolem 200 m² v Donovalech se nabízejí za 850 000 až 899 000 €, tedy asi za 20,8 až 22,0 mil. Kč. Na metr čtvereční se tak Donovaly pohybují zhruba na úrovni dražších šumavských novostaveb a pod nejdražšími novostavbami v Krkonoších.
Nabídková, nebo skutečná cena?
Všechna čísla z portálů jsou nabídkové ceny, tedy kolik chce prodávající. Skutečné prodejní ceny bývají nižší a pro rekreační nemovitosti na Slovensku je souhrnně nezveřejňuje ani NBS.
Představu o skutečných cenách v Česku dává alespoň síť RE/MAX: chalupy prodané přes její pobočky stály v roce 2025 v průměru zhruba 45 000 Kč za m² a průměrný prodaný rekreační objekt za prvních devět měsíců roku 2025 přibližně 3 mil. Kč. Jde o celostátní průměr jedné sítě, ne o horské obce, takže ho s našimi mediány nelze přímo srovnávat. Při jednání o ceně proto vycházejte z více srovnatelných nabídek a z ocenění nemovitosti; u hypotéky banka počítá s nejnižší z ceny a ocenění.
U novostavby od developera vychází cena z ceníku. Kromě samotné ceny se vyplatí jednat i o tom, co přesně zahrnuje: vybavení, terasy, parkování nebo úpravy pozemku.
Proč je v ceně slovenské novostavby 23 % DPH
Na Slovensku se dodání nové stavby od plátce DPH daní základní sazbou 23 % (od 1. ledna 2025, dříve 20 %). Osvobozené je až po pěti letech od kolaudace a sníženou sazbu pro soukromé bydlení slovenský zákon o DPH nezná.
V Česku je to jinak: nový rodinný dům s podlahovou plochou do 350 m² se daní sníženou sazbou 12 %, stavba pro rodinnou rekreaci základní sazbou 21 % (zákon č. 235/2004 Sb., § 47, § 48a a § 49, znění od 1. ledna 2026). Jak se zařadí konkrétní česká stavba, konzultujte s českým daňovým poradcem.
Ilustrativní příklad: při stejné ceně bez DPH 100 zaplatíte se slovenskou daní 123, za český rodinný dům do 350 m² 112 a za českou stavbu pro rodinnou rekreaci 121. Slovenská novostavba tak jen kvůli dani vyjde asi o 10 % dráž než srovnatelný český rodinný dům a asi o 2 % dráž než česká stavba pro rodinnou rekreaci.
Co určuje cenu chaty v Donovalech
- Stáří a stav. Starší chaty a dřevěné domy začínají pod 100 000 €, novostavby se nabízejí od zhruba 4 150 € za m².
- Počet ložnic a koupelen. Pro rodinu i pro pronájem rozhoduje víc než samotná plocha.
- Wellness. Sauna nebo vířivka se objevuje v řadě prodejních inzerátů a chaty s vlastním wellness inzerují při pronájmu vyšší ceny za noc. Jak se cena za noc promítá do výnosu, počítáme v článku chata jako investice.
- Pozemek. Stavební pozemky se nabízejí za medián 249 € za m², zasíťované obvykle za 248 až 388 € za m². Velikost pozemku proto cenu domu výrazně posouvá.
- Poloha v obci. Donovaly mají několik osad a turistických lokalit; rozhoduje vzdálenost od center a sjezdovek, výhled a přístup v zimě.
- Zápis v katastru. Rodinný dům, nebo stavba pro individuální rekreaci (slovensky stavba na individuálnu rekreáciu)? Zápis ovlivňuje financování, daň i to, k čemu smíte stavbu užívat.
- Ochrana přírody. Od 15. července 2026 spadá část katastru Donovalů do Národního parku Nízké Tatry nebo do jeho ochranného pásma, což může omezit budoucí stavební úpravy.
- Co je v ceně. DPH, kuchyň, nábytek, terasy nebo parkování.
Kurz koruny: kolik je to v korunách
Ceny na Slovensku jsou v eurech, takže výsledná částka v korunách se mění s kurzem.
Ilustrativní příklad (nejde o prognózu kurzu):
| Cena v eurech | Při 23,465 Kč/€ | Při 24,465 Kč/€ (ČNB, 2. 10. 2026) | Při 25,465 Kč/€ |
|---|---|---|---|
| 202 450 € (medián apartmánu) | 4,75 mil. Kč | 4,95 mil. Kč | 5,16 mil. Kč |
| 418 000 € (medián domu a chaty) | 9,81 mil. Kč | 10,23 mil. Kč | 10,64 mil. Kč |
| 877 000 € (medián novostavby) | 20,58 mil. Kč | 21,46 mil. Kč | 22,33 mil. Kč |
Pokud kupujete s úvěrem, kurz se týká i splátek. Možnosti financování rozebírá článek hypotéka na chatu na Slovensku pro Čechy.
Shrnutí
- NBS uvádí za 2. čtvrtletí 2026 průměrnou cenu bydlení na Slovensku 3 041 € za m² a meziroční růst o 9,5 %; domy zdražily o 3,1 %.
- Medián nabídkové ceny domů a chat v Donovalech byl 3. října 2026 418 000 € (asi 10,2 mil. Kč), apartmánů 3 110 € za m².
- Apartmány v Donovalech jsou na metr asi o 47 % levnější než v horských obcích Krkonoš a asi o čtvrtinu levnější než na Šumavě.
- Domy a chaty v Donovalech na metr levnější nejsou, pravděpodobně proto, že velkou část malé nabídky tvoří novostavby.
- V ceně slovenské novostavby je 23 % DPH, v Česku má rodinný dům do 350 m² sazbu 12 % a stavba pro rodinnou rekreaci 21 %.
Ceny chaletů NOVALY sdělujeme na vyžádání: napište si o ně a porovnejte je s čísly z tohoto článku. Přehled chaletů, pozemků a půdorysů najdete v nabídce v Donovalech, celý postup koupě shrnuje průvodce koupí chaty na Slovensku.
