Koupě nemovitosti na Slovensku krok za krokem: od rezervace po zápis do katastru

Koupě nemovitosti na Slovensku je pro Čecha jednodušší, než se často čeká. Jako občan EU kupujete za stejných podmínek jako Slováci, kupní smlouva může být v češtině a daň z převodu se neplatí. Vlastníkem se ale stanete až vkladem do katastru a u novostavby od developera vede cesta přes několik smluv, které je dobré znát předem. Níže je celý postup se zákony a poplatky platnými v říjnu 2026.

Může Čech koupit nemovitost na Slovensku?

Ano, a nepotřebuje k tomu žádné povolení. Slovenský devizový zákon (zákon č. 202/1995 Z. z., § 19a) dovoluje nabývat nemovitosti i cizozemcům, tedy osobám bez bydliště na Slovensku. Výjimkou jsou jen nemovitosti, jejichž nabývání omezují zvláštní předpisy, například o kulturních památkách, ochraně přírody nebo zemědělské půdě.

Zemědělskou půdu upravuje zákon č. 140/2014 Z. z. Za zemědělský pozemek se ale nepovažuje zahrada, pozemek v zastavěném území obce (slovensky zastavané územie obce) ani například pozemek menší než 2 000 m² nebo pozemek, který se stavbou tvoří funkční celek (§ 2 odst. 2). Stavebního pozemku s domem se tento režim proto zpravidla netýká; ověříte to na listu vlastnictví (slovensky list vlastníctva), který u každé parcely uvádí druh pozemku. Zákaz nabývání zemědělské půdy pro občany států bez vzájemnosti se na státy EU nevztahuje (§ 7).

Slovenský trvalý pobyt, slovenské daňové identifikační číslo ani účet u slovenské banky ke koupi zákon nevyžaduje. Účet v eurech se ale hodí na úschovu, splátky hypotéky i místní daně.

Co budete potřebovat: doklady a lidé

Kupní smlouva vás musí identifikovat jménem, příjmením, rodným příjmením, datem narození, rodným číslem a adresou trvalého pobytu (katastrální zákon č. 162/1995 Z. z., § 42 odst. 2). Cizince bez slovenského rodného čísla katastr vede podle jiného identifikátoru, v praxi podle data narození. Z dokladů vám tedy stačí platný občanský průkaz nebo pas.

Při koupi se obvykle setkáte s těmito lidmi:

• advokát nebo notář, který připraví nebo zkontroluje smlouvy, vede úschovu a podá návrh na vklad,
• hypoteční poradce, pokud kupujete na úvěr; tři možné cesty financování porovnává článek o hypotéce na Slovensku pro Čechy,
• znalec, pokud banka chce odhad zástavy,
• prodávající nebo developer, od kterého dostanete výpis z katastru, dokumentaci stavby a energetický certifikát.

Jak koupit nemovitost na Slovensku: postup krok za krokem

Celý proces má sedm kroků. U starší nemovitosti obvykle odpadá smlouva o budoucí kupní smlouvě i kolaudace, ostatní platí stejně. Výběr lokality, ceny a daně v obou státech shrnuje průvodce koupí chaty na Slovensku.

1. Prověrka nemovitosti

Než cokoli podepíšete, prohlédněte si list vlastnictví a katastrální mapu. Na slovenském listu vlastnictví je v části A majetková podstata, tedy pozemky a stavby, v části B vlastníci a v části C zatížení (slovensky ťarchy): zástavní práva, věcná břemena a předkupní práva. Pozor, na českém listu vlastnictví jsou části A a B v opačném pořadí. Co dalšího prověřit, od ochrany přírody po přístupovou cestu v zimě, shrnuje kontrolní seznam před koupí chaty.

Rezervace a smlouva o budoucí kupní smlouvě

2. Rezervační smlouva

Rezervační smlouva (slovensky rezervačná zmluva) není ve slovenském občanském zákoníku zvlášť upravená. Jde o nepojmenovanou smlouvu podle § 51 zákona č. 40/1964 Zb., která vám na rozdíl od smlouvy o budoucí kupní smlouvě nedává právo domáhat se koupě u soudu. Pokud ji uzavíráte jako spotřebitel s developerem, chrání vás pravidla o nepřiměřených podmínkách ve spotřebitelských smlouvách (§ 52 a násl.).

Výši rezervačního poplatku zákon neurčuje, je věcí dohody. Ve smlouvě hledejte, na jak dlouho prodávající nemovitost blokuje, zda se poplatek započítá do kupní ceny a kdy se vrací, například když vám banka neschválí úvěr.

3. Smlouva o budoucí kupní smlouvě

Pokud novostavba ještě není dokončená a zkolaudovaná, obvykle se podepisuje smlouva o budoucí kupní smlouvě (slovensky zmluva o budúcej kúpnej zmluve), kterou z Česka znáte jako smlouvu o smlouvě budoucí. Podle § 50a občanského zákoníku musí být písemná a musí obsahovat podstatné náležitosti budoucí kupní smlouvy. Když druhá strana kupní smlouvu do dohodnutého termínu neuzavře, můžete se do jednoho roku domáhat u soudu, aby její projev vůle nahradilo soudní rozhodnutí.

Do budoucí smlouvy patří přesný popis domu a pozemku, příloha se standardem provedení, předpokládaný termín kolaudace, splátkový kalendář a smluvní pokuty. Zálohy navažte na doložitelné milníky stavby.

Financování, úschova a kupní smlouva

4. Financování a úschova kupní ceny

Pokud kupujete na hypotéku, nechte si úvěr předběžně schválit dřív, než zaplatíte vyšší zálohu. Banka obvykle uvolní peníze až po zápisu zástavního práva (slovensky záložné právo) do katastru, takže kupní smlouva, zástavní smlouva a oba návrhy na vklad musí na sebe navazovat.

Kupní cenu je nejbezpečnější platit přes úschovu: notářskou (slovensky notárska úschova), advokátní nebo bankovní. Prodávající dostane peníze až po splnění dohodnuté podmínky, typicky po zápisu vašeho vlastnického práva.

Ilustrativní příklad (modelová cena, nejde o cenu chaletů NOVALY): při kupní ceně 400 000 € vychází odměna za notářskou úschovu podle vyhlášky č. 31/1993 Z. z. na 725 € bez DPH, s DPH 23 % na 891,75 €, pokud je notář plátcem DPH. Odměna za advokátní úschovu je věcí dohody.

5. Kupní smlouva

Kupní smlouva (slovensky kúpna zmluva) musí být písemná a projevy vůle obou stran musí být na téže listině (§ 46 občanského zákoníku).

Podpis prodávajícího musí být úředně ověřený, u notáře nebo na matrice. Ověření odpadá, pokud je smlouva sepsaná formou notářského zápisu nebo autorizovaná advokátem (§ 42 odst. 3). Váš podpis jako kupujícího katastr ověřený nevyžaduje.

Právo odstoupit od smlouvy do 14 dnů, které znáte z nákupů na dálku, se na převod nemovitosti nevztahuje (zákon č. 108/2024 Z. z.).

Katastr nemovitostí na Slovensku: vklad a převzetí

6. Návrh na vklad do katastru

Vlastnické právo vzniká až vkladem do katastru nemovitostí (slovensky kataster nehnuteľností), a to dnem, kdy rozhodnutí o povolení vkladu nabude právní moci (§ 28 a 31 katastrálního zákona). Návrh podává kterýkoli účastník smlouvy na okresní úřad, katastrální odbor (slovensky okresný úrad, katastrálny odbor) podle místa nemovitosti a přikládá k němu smlouvu ve dvou vyhotoveních (§ 30).

Poplatky platí od 1. ledna 2025 podle zákona č. 145/1995 Z. z. (položka 11) a účtují se za každý právní úkon: koupě a zástavní právo pro banku jsou dva vklady. Poplatek je o 15 € nižší, pokud předem vyplníte elektronické oznámení o návrhu na vklad. Lhůta neběží, dokud je řízení přerušené, například kvůli chybějící listině nebo nezaplacenému poplatku.

Zápis se provede v den, kdy rozhodnutí nabude právní moci, nejpozději následující pracovní den. Proti rozhodnutí, kterým se vklad povoluje, se nelze odvolat. Elektronické podání vyžaduje přístup k elektronickým službám katastru a kvalifikovaný elektronický podpis, proto ho obvykle zařizuje advokát nebo notář.

7. Převzetí, kolaudace a energetický certifikát

Novostavbu lze trvale užívat až po kolaudaci (slovensky kolaudácia). Podle nového stavebního zákona č. 25/2025 Z. z., účinného od 1. dubna 2025, vydává stavební úřad kolaudační osvědčení (slovensky kolaudačné osvedčenie). Stavby povolené ještě podle starého zákona ale kolaudují podle dosavadních předpisů a získají kolaudační rozhodnutí (§ 84 odst. 5 a 6).

Prodávající vám musí předat platný energetický certifikát (zákon č. 555/2005 Z. z., § 8), slovenskou obdobu průkazu energetické náročnosti budovy. U nedokončené stavby místo něj předává projektové energetické hodnocení.

Při převzetí sepište předávací protokol se všemi viditelnými vadami. Další vady musíte prodávajícímu vytknout bez zbytečného odkladu, nejpozději do 24 měsíců od převzetí, jinak práva z vad zaniknou (§ 599 občanského zákoníku). Pětiletá lhůta, o které se často mluví, platí podle obchodního zákoníku mezi developerem a stavební firmou. Vám ji developer může nabídnout jen jako smluvní záruku.

Kolik stojí koupě nemovitosti na Slovensku a jaké daně se platí

DPH platíte, pokud je prodávající plátcem DPH a od kolaudace ještě neuplynulo pět let (§ 38 odst. 1 zákona o DPH), typicky tedy u novostavby od developera. Sníženou sazbu pro soukromé bydlení Slovensko nemá. V nabídce si proto ověřte, zda je cena uvedena s DPH, nebo bez. Daň z nabytí se neplatí, stejně jako v Česku, které ji zrušilo v roce 2020.

Ilustrativní příklad: při stejné modelové ceně 400 000 € s hypotékou a notářskou úschovou, oba vklady podané listinně: 200 € za vklady a 891,75 € za úschovu včetně DPH, celkem zhruba 1 100 €. K tomu odměna advokáta a případný odhad pro banku podle jejich ceníků.

Smlouva v češtině, plná moc a doklady z Česka

Český kupující má proti ostatním cizincům tři výhody, díky nimž vyřídí většinu kroků z domova:

1. Čeština. Smlouvu v češtině katastr zapíše bez překladu (§ 42 odst. 1 katastrálního zákona). Úředně ověřený překlad potřebujete jen u listin v jiném jazyce.
2. Ověření bez apostily. Podle smlouvy mezi Slovenskem a Českem o právní pomoci z 29. října 1992 (č. 193/1993 Z. z., čl. 4) platí listiny vydané nebo ověřené v Česku na Slovensku bez dalšího ověření. Podpis si tak můžete nechat ověřit u českého notáře nebo na kontaktním místě Czech POINT. Formu si pro jistotu předem potvrďte s advokátem, který bude podávat návrh na vklad.
3. Plná moc. Pokud vás někdo zastupuje, katastrální zákon vyžaduje ověřený podpis na plné moci jen u prodávajícího (§ 42 odst. 3 a § 30 odst. 4). Notáři, advokáti a banky ale ověřenou plnou moc běžně chtějí i od kupujícího, takže ji rovnou nechte ověřit.

Smlouvy tedy můžete podepsat v Česku a originály poslat poštou. Osobně stačí přijet na prohlídku a převzetí.

Na co se zeptat developera před podpisem

Tyto otázky položte developerovi písemně a odpovědi promítněte do smlouvy:

• Kdo vlastní pozemek i stavbu a je na nich zástavní právo banky, která financuje developera? Jak a kdy se vymaže?
• Podle kterého stavebního zákona se stavba povoluje a kdy se počítá s kolaudací?
• Kam půjdou zálohy a za jakých podmínek se uvolní?
• Co přesně je v ceně: DPH, přípojky, příjezdová cesta, úpravy pozemku?
• Jaký standard provedení bude přílohou smlouvy a dává developer smluvní záruku nad zákonnou lhůtu 24 měsíců pro vytknutí vad?
• Kdy dostanete energetický certifikát, případně projektové energetické hodnocení?

Slovensko-český slovníček

Povinnosti po koupi: daně a úřady

Daň z nemovitosti. Daňová povinnost vzniká 1. ledna roku, který následuje po koupi. Přiznání k dani z nemovitosti (slovensky priznanie k dani z nehnuteľností) podáváte obci, kde nemovitost leží, do 31. ledna téhož roku (zákon č. 582/2004 Z. z., § 99a). Kdo koupí v listopadu 2026, podá přiznání do 31. ledna 2027 a obec mu daň vyměří rozhodnutím. Sazby určuje obec svou vyhláškou (slovensky všeobecne záväzné nariadenie, VZN); příklady výpočtu najdete v článku o ročních nákladech na chatu.

Pronájem. Pokud nemovitost začnete pronajímat, musíte se registrovat k dani z příjmů do konce měsíce, který následuje po měsíci zahájení pronájmu (zákon č. 595/2003 Z. z., § 49a odst. 2). Pro nabídky na online platformách navíc od 1. ledna 2027 potřebujete číslo ze slovenského registru krátkodobého pronájmu ubytování (zákon č. 133/2026 Z. z.). Podrobnosti rozebírá článek o krátkodobém pronájmu chaty na Slovensku.

Budoucí prodej. Na Slovensku je příjem z prodeje osvobozený od daně z příjmů až po pěti letech od nabytí, nikoli však peníze ze smlouvy o budoucí kupní smlouvě uzavřené během těchto pěti let (zákon č. 595/2003 Z. z., § 9 odst. 1 písm. a). Jako český daňový rezident ale prodej uvádíte i v českém daňovém přiznání a Česko osvobozuje příjem z prodeje nemovitosti, ve které nebydlíte, až po 10 letech vlastnictví (§ 4 odst. 1 písm. b) zákona č. 586/1992 Sb.). Slovenskou daň si započtete podle smlouvy o zamezení dvojímu zdanění; konkrétní postup konzultujte s českým daňovým poradcem.

Se smlouvami a vkladem vám v konkrétním případě pomůže slovenský advokát nebo notář.

Shrnutí

• Čech jako občan EU kupuje nemovitost na Slovensku bez povolení (§ 19a zákona č. 202/1995 Z. z.); stavební pozemek v zastavěném území obce není zemědělskou půdou.
• Vlastníkem jste až po vkladu do katastru: rozhodnutí do 30 dnů, do 20 dnů u notářského zápisu nebo smlouvy autorizované advokátem, do 15 dnů ve zrychleném řízení.
• Smlouva může být v češtině a české ověření podpisu nepotřebuje apostilu.
• Daň z převodu se neplatí, u novostavby od plátce DPH je v ceně 23 % DPH a vklad stojí 100 € listinně nebo 50 € elektronicky.
• U developera chraňte zálohy úschovou a kupní cenu uvolněte až po zápisu do katastru.
• Přiznání k dani z nemovitosti podejte do 31. ledna následujícího roku a vady vytkněte nejpozději do 24 měsíců od převzetí.

Pokud hledáte novostavbu na horách, v projektu NOVALY v Donovalech nabízí developer MM-group šest chaletů se stejnou dispozicí o ploše 254,4 m² na pozemcích od 469 do 678 m². Aktuální dostupnost a půdorysy najdete v přehledu chaletů, cenu a termín prohlídky vám pošleme přes kontaktní formulář.