Haus in der Slowakei kaufen als Deutscher oder Österreicher: Rechtslage und Ablauf

Wer als Deutscher ein Haus in der Slowakei kaufen möchte, braucht dafür keine Genehmigung: Käufer aus Deutschland und Österreich erwerben Häuser und Baugrundstücke zu denselben Bedingungen wie Slowaken. Einen Notar schreibt das slowakische Recht nicht vor, und Eigentümer werden Sie erst mit der Eintragung in den Kataster. Dieser Ratgeber erklärt die Rechtslage und den Ablauf beim Kauf eines Neubaus vom Bauträger, mit Fristen, Gebühren und den slowakischen Begriffen aus den Verträgen. Stand: 3. Oktober 2026.

Darf man als Deutscher oder Österreicher in der Slowakei ein Haus kaufen?

Ja. Nach § 19a des slowakischen Devisengesetzes (Gesetz Nr. 202/1995 Z. z., Fassung seit 1. April 2025) dürfen Ausländer Immobilien in der Slowakei erwerben, aus der EU ebenso wie aus Drittstaaten. Ausnahmen gelten nur, wo ein Sondergesetz den Erwerb beschränkt, etwa bei Kulturdenkmälern, im Naturschutz und bei landwirtschaftlichen Grundstücken.

Agrar- und Waldflächen: Warum Bauland im Ort meist nicht betroffen ist

Strenge Sonderregeln gelten für landwirtschaftliche Grundstücke (Gesetz Nr. 140/2014 Z. z., Fassung seit 11. Februar 2019), aber nur für echte Agrarflächen. Nach § 2 Abs. 2 fallen Gärten und alle Grundstücke im bebauten Gemeindegebiet (zastavané územie obce) nicht darunter, außerhalb davon auch Flächen unter 2.000 m² und Flächen, die mit einem Gebäude eine funktionale Einheit bilden. Das Erwerbsverbot für Bürger von Staaten ohne Gegenseitigkeit gilt für EU- und EWR-Bürger ohnehin nicht (§ 7).

Prüfen Sie trotzdem die Nutzungsart (druh pozemku) auf dem Eigentumsblatt (list vlastníctva), dem Auszug aus dem Kataster: Steht dort Acker, Wiese oder Wald, für den eigene forstrechtliche Regeln gelten, lassen Sie den Erwerb vor jeder Zahlung anwaltlich prüfen.

Brauche ich einen Wohnsitz in der Slowakei?

Nein. Der Kauf setzt keinen Wohnsitz voraus und verschafft Ihnen keinen Aufenthaltsstatus; für Urlaube im eigenen Ferienhaus brauchen Sie als EU-Bürger keine Genehmigung.

Vorsicht: Den deutschen Zweitwohnsitz oder österreichischen Nebenwohnsitz gibt es so in der Slowakei nicht. Der slowakische prechodný pobyt (vorübergehender Aufenthalt) ist kein Gegenstück dazu, und für Ausländer gilt das Ausländeraufenthaltsgesetz (Gesetz Nr. 404/2011 Z. z.) mit eigenen Regeln. Wer einen größeren Teil des Jahres in der Slowakei leben will, klärt die Anmeldung vorab mit der Fremdenpolizei (cudzinecká polícia) oder einem Anwalt.

Wie läuft der Kauf eines Neubaus vom Bauträger ab?

Beim Neubau unterschreiben Sie meist drei Verträge: Reservierung, Vorvertrag und Kaufvertrag. Dazwischen liegen die Bauabnahme und die Eintragung in den Kataster.

Reservierung und Vorvertrag: Was ist verbindlich?

Der Reservierungsvertrag (rezervačná zmluva)

Mit der Reservierung nimmt der Bauträger das Haus vom Markt, häufig gegen eine Gebühr. Der Vertrag ist ein gesetzlich nicht geregelter Vertrag (Innominatvertrag) nach § 51 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (Občiansky zákonník, kurz OZ; Gesetz Nr. 40/1964 Zb.) und gibt Ihnen keinen einklagbaren Anspruch auf den Kaufvertrag. Weil Sie als Verbraucher von einem Unternehmer kaufen, gilt immerhin der Schutz vor missbräuchlichen Klauseln (§ 52 ff. OZ). Prüfen Sie vor der Unterschrift:

• wie hoch die Gebühr ist, ob sie auf den Preis angerechnet wird und wann Sie sie zurückbekommen,
• was gilt, wenn Ihre Finanzierung scheitert,
• bis wann der Vorvertrag geschlossen werden muss und was genau reserviert ist: Haus, Grundstück, Ausstattung.

Der Vorvertrag (zmluva o budúcej kúpnej zmluve)

Verbindlich wird es erst mit dem Vorvertrag nach § 50a OZ: Beide Seiten verpflichten sich schriftlich, bis zu einem Termin den Kaufvertrag zu schließen, und legen dessen wesentliche Inhalte fest. Kommt der Kaufvertrag bis dahin nicht zustande, kann die andere Seite binnen eines Jahres verlangen, dass ein Gericht die fehlende Erklärung durch Urteil ersetzt.

Beim Neubau überbrückt der Vorvertrag die Bauzeit. Er sollte enthalten: Parzellennummern und Katastergebiet, Bau- und Ausstattungsbeschreibung mit Grundrissen, Preis mit ausgewiesener Umsatzsteuer (umgangssprachlich Mehrwertsteuer), Zahlungsplan und Treuhand, den spätesten Termin für Bauabnahme und Kaufvertrag sowie Ihre Rechte bei Verzug, etwa eine Vertragsstrafe oder den Rücktritt mit Rückzahlung. Ein Widerrufsrecht von 14 Tagen wie im Onlinehandel gibt es bei Immobilien nicht (Verbraucherschutzgesetz Nr. 108/2024 Z. z.). Weitere Prüfpunkte enthält unsere Checkliste für den Ferienhauskauf.

Wie sind Anzahlungen gesichert? Treuhand bei Notar, Anwalt oder Bank

Am sichersten ist eine Treuhand (úschova): Ein Dritter verwahrt das Geld, bis die vereinbarten Bedingungen erfüllt sind.

• Notar (notárska úschova): Die Gebühr steht im Notartarif (Verordnung Nr. 31/1993 Z. z., Fassung seit 17. August 2026): 1 % der ersten 5.000 €, 0,5 % bis 50.000 €, 0,3 % bis 100.000 €, 0,1 % bis 500.000 €, 0,05 % bis 10 Mio. €, mindestens 50 €. Ist der Notar umsatzsteuerpflichtig, kommen 23 % Umsatzsteuer hinzu.
• Anwalt (advokátska úschova): Das Honorar wird frei vereinbart. Ein Anwalt kann den Kaufvertrag zugleich autorisieren; das ersetzt die Beglaubigung und verkürzt das Katasterverfahren.
• Bank: Bei einer Hypothek zahlt die Bank in der Praxis häufig erst, wenn ihr Pfandrecht eingetragen ist; mehr dazu im Beitrag Ferienhaus im Ausland finanzieren.

Rechenbeispiel, nur zur Veranschaulichung: notarielle Treuhand nach dem Tarif; die Beträge sind frei gewählt und keine Preise von NOVALY.

Entscheidend sind die Auszahlungsbedingungen. Vereinbaren Sie, dass der Treuhänder erst zahlt, wenn Sie im Kataster als Eigentümer eingetragen sind und das Eigentumsblatt keine Lasten mehr zeigt, die Sie nicht übernehmen, etwa ein Pfandrecht der Bank des Bauträgers.

Was bedeutet die Bauabnahme (kolaudácia)?

Ein neues Haus darf erst nach der behördlichen Bauabnahme dauerhaft genutzt werden; in Österreich spricht man von Kollaudierung. Seit 1. April 2025 gilt in der Slowakei ein neues Baugesetz (Gesetz Nr. 25/2025 Z. z.): Statt des früheren Abnahmebescheids (kolaudačné rozhodnutie) stellt die Baubehörde eine Abnahmebescheinigung (kolaudačné osvedčenie) aus, die bestätigt, dass der Bau für den genehmigten Zweck geeignet ist (§ 66 und § 67).

Wichtig ist die Übergangsregel in § 84 Abs. 5 und 6: Hatte ein Bau schon nach altem Recht eine Gebietsentscheidung (územné rozhodnutie) oder eine Baugenehmigung (stavebné povolenie), gilt für spätere Anträge weiter das alte Recht, auch für die Bauabnahme. Fragen Sie den Bauträger, welches Recht für sein Projekt gilt, und lassen Sie sich das Dokument vor dem Kaufvertrag zeigen.

Das Haus darf nur für den Zweck genutzt werden, der in der Bauabnahme festgelegt ist; wer die überwiegende Nutzung ändert, etwa vom Einfamilienhaus zum Beherbergungsbetrieb, braucht unter Umständen eine Genehmigung (§ 68). Der Energieausweis muss spätestens beim Antrag auf Bauabnahme vorliegen (§ 8 Gesetz Nr. 555/2005 Z. z.).

Kaufvertrag: Brauche ich in der Slowakei einen Notar?

Nein. Anders als in Deutschland, wo § 311b BGB die notarielle Beurkundung verlangt, schreibt das slowakische Recht keinen Notar vor. Beim Neubau unterschreiben Sie den Kaufvertrag (kúpna zmluva) in der Regel nach der Bauabnahme, wenn das Haus eine Gebäudenummer (súpisné číslo) hat. Vier Regeln gelten:

1. Schriftform: Die Erklärungen beider Seiten stehen auf derselben Urkunde (§ 46 OZ).
2. Sprache: Der Kataster akzeptiert Verträge auf Slowakisch oder Tschechisch, sonst nur mit amtlich beglaubigter Übersetzung (§ 42 Abs. 1 Katastergesetz Nr. 162/1995 Z. z.). Zweisprachige Verträge sind üblich; für den Kataster zählt die slowakische Fassung.
3. Unterschrift: Die Unterschrift des Verkäufers muss amtlich beglaubigt sein, bei einem Notar oder auf dem Gemeindeamt. Das entfällt, wenn der Vertrag eine Notarurkunde (notárska zápisnica) ist oder ein Anwalt ihn autorisiert hat (§ 42 Abs. 3). Ihre Unterschrift als Käufer muss nach dieser Regel nicht beglaubigt sein.
4. Pflichtangaben: Name, Geburtsname, Geburtsdatum und Wohnadresse aller Beteiligten, gegebenenfalls die slowakische Geburtsnummer (rodné číslo), dazu Parzellennummern, Katastergebiet, Nutzungsart und Fläche der Grundstücke sowie die Gebäudenummer (§ 42 Abs. 2).

Ein eigener Anwalt (advokát), der den Vertrag prüft oder autorisiert, ist keine Pflicht, bei einem Kauf nach fremdem Recht aber gut angelegtes Geld.

Kataster statt Grundbuch: Wann werde ich Eigentümer?

Eigentum und Lasten stehen in der Slowakei nicht im Grundbuch, sondern im Kataster (kataster nehnuteľností), den das Katasteramt führt, die Katasterabteilung des Bezirksamts (okresný úrad, katastrálny odbor). Das Eigentumsblatt ist der Auszug daraus: Teil A beschreibt Grundstücke und Gebäude, Teil B nennt die Eigentümer, Teil C die Lasten wie Pfandrechte (záložné právo) oder Dienstbarkeiten (vecné bremená).

Eigentümer werden Sie erst mit der Eintragung (vklad), wirksam mit der rechtskräftigen Entscheidung des Katasteramts (§ 28 Katastergesetz). Den Antrag (návrh na vklad) stellen Sie mit dem Vertrag auf Papier oder elektronisch; den elektronischen Weg kann Ihr Anwalt übernehmen.

• Gebühr: 100 € auf Papier, 50 € elektronisch, je Rechtsgeschäft (Gesetz Nr. 145/1995 Z. z. über Verwaltungsgebühren, Tarifposition 11, seit 1. Januar 2025). Kauf und Pfandrecht einer Bank sind zwei Rechtsgeschäfte. Die oft zitierten 66 € und 33 € galten bis Ende 2024.
• Frist: 30 Tage; 20 Tage bei Notarurkunde oder anwaltlich autorisiertem Vertrag; 15 Tage im beschleunigten Verfahren für 300 € (Papier) oder 150 € (elektronisch). Hält das Amt die 15 Tage nicht ein, entscheidet es in 30 Tagen und erstattet die Differenz (§ 32). Fehlen Unterlagen oder ist die Gebühr offen, ruht die Frist.

Eingetragen wird am Tag, an dem die Entscheidung rechtskräftig wird, spätestens am nächsten Arbeitstag (§ 43). Danach zeigt das Eigentumsblatt Sie als Eigentümer, und der Treuhänder kann auszahlen.

Übergabe und Mängel: Was gilt nach dem Einzug?

Bei der Übergabe halten Sie im Übergabeprotokoll (odovzdávací protokol) Zählerstände, Schlüssel und sichtbare Mängel fest und lassen sich die Dokumente aushändigen: Bauabnahme, Energieausweis, Bestandspläne und Gerätedokumentation.

Für Mängel gilt beim Hauskauf das allgemeine Kaufrecht; die Verbraucherregeln mit Beweislastumkehr (§ 612 bis § 626 OZ) betreffen nur bewegliche Sachen. Sie müssen einen Mangel ohne unnötigen Aufschub und spätestens 24 Monate nach der Übernahme anzeigen, sonst erlöschen Ihre Rechte (§ 599 OZ). Für einen Mangel, auf den der Verkäufer nicht hingewiesen hat, können Sie einen Preisnachlass verlangen; macht er das Haus unbrauchbar oder war eine Zusicherung falsch, können Sie zurücktreten (§ 597, § 600 OZ).

Diese Frist ist kürzer, als viele Käufer es von Neubauten zu Hause kennen. Die fünfjährige Frist für Bauwerke im slowakischen Handelsgesetzbuch (§ 562 Obchodný zákonník) gilt zwischen Bauträger und Baufirma, nicht für Ihren Kaufvertrag. Verhandeln Sie deshalb eine längere vertragliche Garantie (záruka) oder die Abtretung der Ansprüche gegen die Baufirma.

Energieausweis, Umsatzsteuer und Nebenkosten

Der Energieausweis (energetický certifikát) ist beim Verkauf und bei jedem Neubau Pflicht (§ 5 Gesetz Nr. 555/2005 Z. z., Fassung seit 1. April 2025). Der Verkäufer muss ihn spätestens beim Vertragsschluss haben und Ihnen übergeben; schon das Inserat muss den Energiekennwert aus dem Ausweis nennen.

Verkauft ein umsatzsteuerpflichtiger Bauträger ein neues Haus, fallen 23 % Umsatzsteuer an. Steuerfrei wird die Lieferung erst fünf Jahre nach der Bauabnahme oder ersten Nutzung; einen ermäßigten Satz für privates Wohneigentum gibt es nicht (§ 27 und § 38 Gesetz Nr. 222/2004 Z. z., Satz von 23 % seit 1. Januar 2025). Fragen Sie bei jedem Angebot, ob der Preis brutto oder netto genannt ist.

Eine Grunderwerbsteuer gibt es seit 2005 nicht mehr. Nebenkosten entstehen vor allem für Kataster, Anwalt, Treuhand, Beglaubigungen und Übersetzungen; mehr dazu im Beitrag über Kaufnebenkosten und laufende Kosten.

Kaufen aus der Ferne: Vollmacht, Apostille und Übersetzung

Sie müssen nicht zu jedem Termin anreisen: Mit einer Vollmacht (plnomocenstvo) kann ein Anwalt oder eine Vertrauensperson für Sie unterschreiben. Der Kataster verlangt eine beglaubigte Unterschrift auf der Vollmacht nur, wenn der Verkäufer vertreten wird (§ 42 Abs. 3 Katastergesetz); Notare, Anwälte und Banken verlangen sie aber meist auch vom Käufer.

• In der Slowakei: Am einfachsten unterschreiben Sie bei einem Besuch vor einem slowakischen Notar; die Beglaubigung kostet laut Notartarif 4 € je Unterschrift zuzüglich Umsatzsteuer.
• In Österreich: Beglaubigungen österreichischer Notare werden aufgrund eines zwischenstaatlichen Vertrags ohne Apostille anerkannt.
• In Deutschland: Deutschland steht nicht auf dieser Vertragsliste; für die Beglaubigung eines deutschen Notars brauchen Sie daher in der Regel eine Apostille nach dem Haager Übereinkommen von 1961.

Fremdsprachige Urkunden für den Kataster brauchen eine amtlich beglaubigte Übersetzung (úradne osvedčený preklad). Lassen Sie die Vollmacht zweisprachig aufsetzen. Eine slowakische Steuernummer oder ein slowakisches Konto brauchen Sie für den Kauf nicht; wer später vermietet, muss sich steuerlich registrieren, wie der Beitrag Ferienhaus in der Slowakei vermieten erklärt.

Glossar: slowakische Begriffe beim Hauskauf

Zusammenfassung

• Deutsche und Österreicher dürfen in der Slowakei frei Häuser kaufen (§ 19a Devisengesetz); das Agrarflächenrecht betrifft Bauland im Ort normalerweise nicht.
• Reservierung, Vorvertrag (§ 50a OZ) und Kaufvertrag führen zum Eigentum; einklagbar ist erst der Vorvertrag.
• Anzahlungen sind gesetzlich nicht besonders geschützt: Zahlen Sie über eine Treuhand.
• Eigentümer werden Sie mit der Eintragung in den Kataster: 100 € oder 50 € Gebühr, Entscheidung in 30, 20 oder 15 Tagen.
• Mängel zeigen Sie spätestens 24 Monate nach der Übernahme an; eine längere Garantie ist Verhandlungssache.
• Eine Vollmacht aus Deutschland braucht in der Regel eine Apostille, eine aus Österreich nicht.

Bauträger des Projekts NOVALY in Donovaly ist die MM-group s.r.o.; alle sechs Chalets haben denselben Grundriss mit 254,4 m² auf drei Geschossen. Grundrisse und den aktuellen Stand finden Sie unter Chalets und Lageplan, Preis und Besichtigungstermin über das Kontaktformular. Den Überblick über Lage, Preise und Kosten gibt der Ratgeber zum Ferienhauskauf in der Slowakei.