Grunderwerbsteuer in der Slowakei? Kaufnebenkosten und Unterhalt eines Ferienhauses

Eine Grunderwerbsteuer gibt es in der Slowakei nicht: Die Steuer auf den Erwerb von Immobilien wird seit 2005 nicht mehr erhoben. Kostenlos ist der Kauf eines Ferienhauses trotzdem nicht, doch die Kaufnebenkosten bestehen im Wesentlichen aus Gebühren für Kataster und Notar, aus Beglaubigungen und, beim Neubau, aus der im Preis enthaltenen Umsatzsteuer (umgangssprachlich Mehrwertsteuer). Dieser Ratgeber zeigt alle Posten mit Rechenbeispielen und erklärt, womit Sie danach jedes Jahr rechnen sollten, von der Grundsteuer in Donovaly bis zur Rücklage.

Gibt es in der Slowakei eine Grunderwerbsteuer?

Nein. Das Gesetz Nr. 554/2003 Z. z. über die Steuer auf Übertragung und Übergang von Immobilien (daň z prevodu a prechodu nehnuteľností) ist nur noch anzuwenden, wenn die Steuerpflicht bis Ende 2004 entstanden ist (§ 18). Seit 2005 zahlen Käufer in der Slowakei keine Grunderwerbsteuer, unabhängig von Staatsangehörigkeit, Kaufpreis oder Art der Immobilie.

Für Käufer aus Deutschland und Österreich ist das der größte Unterschied zum Heimatmarkt. Dort kostet allein die Grunderwerbsteuer mehrere Prozent des Kaufpreises, in Österreich kommt die Gebühr für die Eintragung ins Grundbuch hinzu. In der Slowakei bleiben die Gebühr für den Kataster (kataster nehnuteľností), der hier die Rolle des Grundbuchs übernimmt, die Kosten für Notar oder Anwalt und, je nach Herkunft Ihrer Dokumente, Übersetzung und Apostille. Beim Neubau ist außerdem die Umsatzsteuer im Preis enthalten. Den Überblick über den ganzen Kauf gibt der Ratgeber zum Ferienhauskauf in der Slowakei.

Welche Kaufnebenkosten fallen beim Hauskauf in der Slowakei an?

Die Übersicht gibt den Stand vom 3. Oktober 2026 wieder; Übersetzer, Anwälte und Gutachter kalkulieren frei.

Katastergebühr und Dauer der Eintragung

Eigentümer werden Sie in der Slowakei erst mit der Eintragung in den Kataster (vklad), nicht schon mit der Unterschrift (Katastergesetz Nr. 162/1995 Z. z., § 28). Die Gebühr beträgt seit dem 1. Januar 2025 100 € für einen Papierantrag und 50 € für einen elektronischen; ältere Quellen nennen noch 66 und 33 €.

Die Gebühr fällt je Rechtsgeschäft an: Kaufvertrag und Pfandrecht der Bank sind zwei Anträge und damit zwei Gebühren. Wer vorab die elektronische Voranmeldung ausfüllt, zahlt 15 € weniger. Das Katasteramt entscheidet innerhalb von 30 Tagen, bei einer Notarurkunde oder einem anwaltlich autorisierten Vertrag innerhalb von 20 Tagen und im beschleunigten Verfahren innerhalb von 15 Tagen (§ 32). Fehlen Unterlagen oder ist die Gebühr nicht bezahlt, ruht die Frist.

Was kostet die notarielle Treuhand für den Kaufpreis?

Damit weder Käufer noch Verkäufer ein Risiko tragen, kann der Kaufpreis bei einem Notar (notárska úschova), einem Anwalt oder einer Bank treuhänderisch hinterlegt und erst nach der Eintragung ausgezahlt werden, ähnlich wie beim Notaranderkonto in Deutschland oder der Treuhandabwicklung in Österreich. Der Notartarif ist gesetzlich gestaffelt (Verordnung Nr. 31/1993 Z. z., Anlage, Position E, Fassung ab 17. August 2026): 1 % der ersten 5.000 €, 0,5 % des darüber liegenden Betrags bis 50.000 €, 0,3 % bis 100.000 €, 0,1 % bis 500.000 € und 0,05 % bis 10 Mio. €, mindestens 50 €. Hinzu kommen 23 % Umsatzsteuer, wenn der Notar umsatzsteuerpflichtig ist.

Die Kaufpreise sind reine Rechenbeispiele und keine Preise von NOVALY. Finanzieren Sie über eine Bank, zahlt diese den Kredit oft erst nach Eintragung ihres Pfandrechts aus und übernimmt damit praktisch die Rolle des Treuhänders.

Beglaubigung, Übersetzung, Apostille: Was gilt für Deutsche und Österreicher?

Das Katasteramt verlangt eine amtlich beglaubigte Unterschrift des Verkäufers, nicht des Käufers; bei einer Notarurkunde oder einem anwaltlich autorisierten Vertrag entfällt auch das (§ 42 Abs. 3). Lassen Sie sich vertreten, verlangen Notare, Anwälte und Banken für Ihre Vollmacht in der Regel trotzdem eine Beglaubigung. Den Vertrag akzeptiert der Kataster auf Slowakisch, auf Tschechisch oder mit amtlich beglaubigter Übersetzung (§ 42 Abs. 1). Zweisprachige Verträge sind verbreitet, eingetragen wird die slowakische Fassung.

Bei Urkunden aus dem Heimatland unterscheiden sich die beiden Länder. Beglaubigungen österreichischer Notare erkennt die Slowakei aufgrund eines bilateralen Vertrags ohne weitere Überbeglaubigung an. Deutschland fehlt auf der entsprechenden Liste des slowakischen Justizministeriums, deshalb brauchen Beglaubigungen deutscher Notare in der Regel eine Apostille nach dem Haager Übereinkommen von 1961. Klären Sie vor dem Notartermin in Deutschland, welche Form das Katasteramt und gegebenenfalls Ihre Bank akzeptieren.

Ist beim Neubau Umsatzsteuer im Preis enthalten?

Kaufen Sie einen Neubau von einem umsatzsteuerpflichtigen Bauträger, enthält der Preis 23 % Umsatzsteuer (Umsatzsteuergesetz Nr. 222/2004 Z. z., § 27 Abs. 1). Steuerfrei ist die Lieferung eines Gebäudes erst nach Ablauf von fünf Jahren seit der Bauabnahme (kolaudácia) oder der ersten Nutzung (§ 38 Abs. 1). Einen ermäßigten Satz für privates Wohneigentum gibt es nicht; der Satz von 5 % für Gebäude betrifft nur staatlich geförderten Mietwohnungsbau. Achten Sie deshalb darauf, ob ein Preis brutto oder netto genannt ist. Als Privatperson ohne Umsatzsteuerpflicht können Sie die Umsatzsteuer nicht abziehen.

Mit einer Finanzierung kommen Kosten der Bank hinzu: eine zweite Katastergebühr für das Pfandrecht, die Bewertung der Immobilie und eine Gebäudeversicherung, die an die Bank vinkuliert wird. Mehr dazu im Beitrag Ferienhaus in der Slowakei finanzieren, den Ablauf des Kaufs vom Bauträger erklärt Haus in der Slowakei kaufen als Deutscher.

Was kostet ein Ferienhaus pro Jahr? Die laufenden Kosten im Überblick

Die laufenden Kosten eines Ferienhauses in der Slowakei setzen sich aus wenigen festen Abgaben und mehreren Posten zusammen, die vor allem vom Haus und seiner Nutzung abhängen. Die Beispiele beziehen sich auf Donovaly.

Wie hoch ist die Grundsteuer in der Slowakei? Rechenbeispiel Donovaly

Die Grundsteuer (daň z nehnuteľností) ist eine Gemeindesteuer nach dem Gesetz Nr. 582/2004 Z. z. über örtliche Steuern. Für Gebäude ist die Bemessungsgrundlage die bebaute Fläche (zastavaná plocha), also der Grundriss in Höhe des größten oberirdischen Geschosses ohne Dachüberstand, nicht die Wohnfläche (§ 11, § 12). Für jedes weitere Geschoss außer dem ersten oberirdischen kann die Gemeinde einen Zuschlag erheben. Die Fläche unter dem Gebäude wird nicht noch einmal als Grundstück besteuert.

In Donovaly gelten nach der Gemeindeverordnung VZN 2/2023 diese Jahressätze:

• Wohngebäude und Erholungsbauten (stavby na individuálnu rekreáciu): 1,65 € pro m² bebauter Fläche
• Gebäude für Unternehmen und Erwerbstätigkeit: 1,95 € pro m²
• Zuschlag je weiteres Geschoss: 0,33 € pro m²
• Grundstück als Hof oder bebaute Fläche: 5 % von 1,32 € pro m², als Garten 1 % (1,32 € ist der gesetzliche Wert pro m² für Gemeinden bis 1.000 Einwohner)

Ein Rechenbeispiel: Ein Ferienhaus mit 130 m² bebauter Fläche und zwei oberirdischen Geschossen kostet 130 × 1,65 € = 214,50 € plus 130 × 0,33 € = 42,90 € Zuschlag, zusammen 257,40 € im Jahr. Gilt es als Gebäude für Unternehmen, etwa bei gewerblicher Vermietung, sind es 296,40 €. Für 600 m² übriges Grundstück kommen als Hof 39,60 € hinzu, als Garten 7,92 €.

Maßgeblich ist die tatsächliche Nutzung am 1. Januar (§ 10, § 12 Abs. 6); bei gemischter Nutzung wird nach Flächen aufgeteilt. Die Sätze stammen aus der Verordnung VZN 2/2023, auf die die Gemeinde für die Grundsteuer weiterhin verweist. Lassen Sie sich die für 2026 und 2027 geltenden Sätze von der Gemeinde Donovaly bestätigen.

Fristen für die Grundsteuer

Die Steuerpflicht entsteht am 1. Januar des Jahres nach dem Erwerb; Änderungen während des Jahres wirken erst im Folgejahr (§ 9, § 18). Die Steuererklärung reichen Sie bis zum 31. Januar dieses Jahres bei der Gemeinde ein (§ 99a): Wer 2026 kauft, erklärt bis zum 31. Januar 2027, nicht schon im Kaufjahr. Danach erhalten Sie einen Bescheid. In Donovaly zahlen natürliche Personen in zwei Raten, bei höchstens 100 € Jahressteuer auf einmal.

Müllgebühr, Versicherung und Energie

Müllgebühr

Eigentümer ohne mengenabhängige Abfuhr zahlen in Donovaly pauschal 35 € pro Jahr und Objekt, wer Unterkunft anbietet, 35 € pro Bett und Jahr (VZN 2/2023). Die Gebühr kann inzwischen geändert worden sein; fragen Sie bei der Gemeinde nach.

Gebäudeversicherung

Eine Gebäudeversicherung ist in der Slowakei gesetzlich nicht vorgeschrieben. Mit einer Hypothek verlangt die Bank aber eine angemessene Versicherung, deren Leistung an sie abgetreten wird (vinkulácia). Den Versicherer dürfen Sie selbst wählen, wenn der Schutz gleichwertig ist (Gesetz Nr. 90/2016 Z. z., § 4).

Zur Orientierung nennt Allianz in ihrer slowakischen Preisübersicht für ein Einfamilienhaus mit 150 m² in ländlicher Lage (Wert 198.000 €, Hausrat 40.000 €, ohne Selbstbehalt, Haftpflicht 100.000 €) je nach Paket 151 bis 282 € im Jahr; die Seite ist undatiert, abgerufen am 3. Oktober 2026. Ein großes Haus in den Bergen mit höherer Versicherungssumme, Schneelast und Vermietung liegt in der Regel darüber, holen Sie also konkrete Angebote ein. Auf Prämien für Sachversicherungen fällt seit dem 1. Januar 2026 eine Versicherungssteuer von 10 % an, vorher 8 % (Gesetz Nr. 213/2018 Z. z. in der Fassung des Gesetzes Nr. 261/2025 Z. z.). Fragen Sie, ob sie im Angebot enthalten ist, und melden Sie eine Vermietung an Gäste.

Energie

Für Energiekosten gibt es keine seriöse Pauschale, denn sie hängen von Größe, Dämmung, Heizsystem, Lage und Nutzung ab. Ein Ferienhaus in den Bergen braucht auch in leeren Wochen Wärme, damit nichts einfriert, und Sauna oder Wellnessbereich erhöhen den Verbrauch. Die beste Grundlage ist der Energieausweis (energetický certifikát): Er ist beim Verkauf Pflicht, und Verkaufsanzeigen müssen seinen Kennwert nennen (Gesetz Nr. 555/2005 Z. z.). Lassen Sie sich den berechneten Jahresbedarf zeigen und rechnen Sie ihn mit Ihrem Tarif und Ihrer geplanten Nutzung hoch.

Rücklage, Winterdienst und Verwaltung

Instandhaltungsrücklage

Auch ein Neubau braucht Pflege. Holzfassaden, Fenster, Dachentwässerung, Heizung und Sauna sind im Bergklima stark beansprucht. Innerhalb von 24 Monaten nach der Übernahme können Sie Mängel beim Verkäufer geltend machen, wenn Sie sie rechtzeitig melden (§ 599 des slowakischen Bürgerlichen Gesetzbuchs); Wartung und Verschleiß tragen Sie dagegen von Anfang an selbst.

Legen Sie deshalb jedes Jahr einen festen Betrag zurück. Eine einfache Methode ist ein Prozentsatz vom Gebäudewert: Setzen Sie als Annahme 1 % an, sind das bei einem angenommenen Gebäudewert von 400.000 € 4.000 € im Jahr. Den passenden Satz legen Sie nach Alter, Bauweise und Ausstattung des Hauses fest.

Winterdienst und Pflege

Wer nicht vor Ort wohnt, braucht für den Winter einen örtlichen Dienst, der nach Schneefall Zufahrt und Wege räumt und bei Bedarf Dach und Rinnen kontrolliert. Im Sommer kommen Rasen, Hecken und die Pflege von Holzflächen hinzu. Lassen Sie sich Angebote mit Saisonpauschale und mit Preis pro Einsatz geben; dann sehen Sie, was ein schneereicher Winter kostet.

Verwaltung und Reinigung bei Vermietung

Vermieten Sie das Haus, kommen Verwaltung, Reinigung, Wäsche und Gästebetreuung hinzu. Fragen Sie, ob der Verwalter einen Anteil am Umsatz oder feste Beträge pro Aufenthalt berechnet, und vergleichen Sie die Angebote auf Basis Ihrer erwarteten Belegung. Dazu kommen die Kurtaxe (in Österreich Ortstaxe; slowakisch daň za ubytovanie) von 2 € pro Person und Nacht oder pauschal 40 € pro Bett und Jahr sowie die Müllgebühr pro Bett. Alle Pflichten erklärt der Beitrag Ferienhaus in der Slowakei vermieten: Register, Kurtaxe und Steuern; ob sich die Vermietung insgesamt rechnet, zeigt Ferienimmobilie als Kapitalanlage.

Welche Steuer fällt beim späteren Verkauf an?

Verkaufen Sie das Haus später, ist der Erlös in der Slowakei einkommensteuerfrei, wenn seit dem Erwerb mehr als fünf Jahre vergangen sind (Einkommensteuergesetz Nr. 595/2003 Z. z., § 9 Abs. 1 Buchst. a). Gehörte das Haus zu einem Betriebsvermögen, etwa bei gewerblicher Vermietung, läuft die Frist ab der Entnahme aus dem Betriebsvermögen. Bei einer Erbschaft in gerader Linie können Besitzzeiten zusammengerechnet werden (§ 9 Abs. 1 Buchst. b). Wer früher verkauft, versteuert den Gewinn seit 2026 mit 19 bis 35 %.

Wie Ihr Wohnsitzstaat einen Verkaufsgewinn behandelt, klären Sie mit einem Steuerberater in Deutschland oder Österreich.

Zusammenfassung

• Keine Grunderwerbsteuer: Die Slowakei erhebt die Steuer auf Immobilienübertragungen seit 2005 nicht mehr.
• Kaufnebenkosten: Katastergebühr 100 € je Antrag (elektronisch 50 €), notarielle Treuhand nach Tarif (Rechenbeispiel: 725 € netto bei 400.000 €), Beglaubigungen, Übersetzungen und für deutsche Urkunden in der Regel eine Apostille.
• Beim Neubau vom umsatzsteuerpflichtigen Bauträger sind 23 % Umsatzsteuer im Preis enthalten; einen ermäßigten Satz für private Käufer gibt es nicht.
• Grundsteuer: berechnet aus der bebauten Fläche, in Donovaly 1,65 € pro m² plus 0,33 € je weiteres Geschoss; die Erklärung ist bis zum 31. Januar des Folgejahres fällig.
• Laufend kommen Müllgebühr, Versicherung (10 % Versicherungssteuer), Energie laut Energieausweis, Rücklage und Winterdienst hinzu, bei Vermietung auch Verwaltung und Kurtaxe.
• Ein Verkauf ist nach fünf Jahren einkommensteuerfrei, Vorsicht aber bei Vorverträgen innerhalb der Frist.

Wenn Sie diese Posten für ein konkretes Haus durchgehen möchten: Zu den sechs Chalets von NOVALY in Donovaly erhalten Sie Grundriss, Preis und einen Besichtigungstermin über unser Kontaktformular.