Na čo si dať pozor pri kúpe chaty: 15 bodov pre starú chatu aj novostavbu

Kúpa chaty prináša iné riziká ako kúpa bytu v meste: prístup cez cudzí pozemok, vlastná studňa a žumpa, sneh, svah, chránené územie alebo nejasná kolaudácia. Na čo si dať pozor, závisí aj od toho, či kupujete starú chatu od súkromného predajcu, alebo novostavbu od developera. Nasledujúcich 15 bodov preverte pred podpisom akejkoľvek zmluvy; pri každom nájdete, čo sledovať pri starej chate a čo pri novostavbe.

Na čo si dať pozor pri kúpe chaty: kontrolný zoznam v skratke

Tabuľka slúži ako ťahák na obhliadku, podrobnosti ku každému bodu nájdete nižšie.

Kto chatu vlastní a čo k nej patrí? (body 1 až 3)

1. List vlastníctva: kto predáva a čo presne

List vlastníctva si pozrite na portáli katastra ešte pred obhliadkou. V časti A sú pozemky a stavby, v časti B vlastníci a ich podiely, v časti C ťarchy. Zmluvu musia podpísať všetci vlastníci a predmetom kúpy má byť chata aj pozemok pod ňou.

Stará chata: časté sú podiely po dedičstve, neukončené dedičské konania alebo prístavby, ktoré v katastri chýbajú.

Novostavba: pozemok spravidla vlastní developer a dokončená stavba sa so súpisným číslom objaví na liste vlastníctva až po kolaudácii. Dovtedy vás chráni najmä zmluva o budúcej kúpnej zmluve.

2. Ťarchy, vecné bremená a predkupné práva

Záložné právo, exekúcia, vecné bremeno či predkupné právo zapísané v časti C viaznu na nehnuteľnosti; ak sa pred prevodom nevymažú, kupujete nehnuteľnosť zaťaženú.

Stará chata: trvajte na výmaze záložných práv a exekúcií najneskôr pri prevode a dlh predávajúceho splaťte z kúpnej ceny cez úschovu priamo veriteľovi.

Novostavba: na pozemkoch developera býva záložné právo banky, ktorá financuje projekt. Zmluva musí určiť, ako a kedy sa pre váš pozemok a stavbu vymaže.

3. Druh pozemku a pozemok pod chatou

Na liste vlastníctva je uvedený druh pozemku, napríklad zastavaná plocha a nádvorie, záhrada, trvalý trávny porast alebo lesný pozemok. Od neho závisí, čo na pozemku smiete robiť, aj sadzba dane z pozemku.

Stará chata: overte, či chata nestojí celá alebo čiastočne na cudzom pozemku, napríklad obecnom, urbárskom či lesnom, a či ploty a prístavby zodpovedajú katastrálnej mape.

Novostavba: výmera vašej parcely vznikne geometrickým plánom; porovnajte ju so zmluvou a so situačným výkresom.

Dostanete sa k chate aj v zime? (body 4 až 6)

4. Prístupová cesta: právo, nie dobrá vôľa suseda

K chate sa musíte dostať po verejnej ceste alebo po cudzom pozemku na základe vecného bremena zapísaného v katastri. Ústny súhlas suseda nestačí, nový vlastník susedného pozemku ho nemusí rešpektovať.

Stará chata: lesné a poľné cesty často patria tretím osobám, preto si overte vlastníkov všetkých parciel, cez ktoré cesta vedie.

Novostavba: zistite, kto bude vlastniť a udržiavať prístupovú komunikáciu a kto zaplatí jej opravy a zimnú údržbu.

5. Zima: sneh na streche aj na ceste

Kvalitu horskej stavby preverí zima. Strecha musí uniesť sneh, ktorý v danej nadmorskej výške padá, a vy sa musíte dostať k domu aj vo februári. Pri poistení overte krytie pre tiaž snehu.

Stará chata: dajte si skontrolovať krov a nosné prvky a spýtajte sa, kto cestu v zime odhŕňa a koľko to stojí.

Novostavba: pýtajte sa, s akým zaťažením snehom počíta statický výpočet, kde sa v zime parkuje a kto zabezpečuje odhŕňanie.

6. Inžinierske siete: voda, kanalizácia, elektrina

Stará chata: pri vlastnej studni si dajte urobiť rozbor vody, pri žumpe zistite objem a frekvenciu vývozu. Overte aj príkon elektrickej prípojky, ktorý nemusí stačiť na elektrické kúrenie.

Novostavba: overte, či sú prípojky vody, kanalizácie a elektriny v cene a kto platí poplatky za pripojenie. Pri kolaudácii podľa nového stavebného zákona úrad zisťuje aj to, či je stavba pripojená na funkčné siete, ak sú v obci (§ 66 ods. 4 zákona č. 25/2025 Z. z.).

Čo sa smie stavať okolo a je svah stabilný? (body 7 až 9)

7. Územný plán: čo môže vyrásť vedľa vás

Výhľad, ktorý dnes kupujete, nemusí byť trvalý. Územný plán obce ukazuje, čo je možné postaviť na susedných pozemkoch: ďalšie domy, penzión, parkovisko či lyžiarske zariadenie. Je verejný a nahliadnuť doň môžete na obecnom úrade.

Stará chata: zistite aj, či by obec povolila prístavbu alebo prestavbu, ktorú plánujete.

Novostavba: pýtajte sa, čo sa ešte v projekte a v jeho okolí bude stavať, a pozrite si situáciu celého projektu. V projekte NOVALY je rozmiestnenie všetkých šiestich pozemkov na interaktívnej situácii.

8. Chránené územie a ochranné pásma

Veľká časť slovenských hôr leží v národných parkoch, chránených krajinných oblastiach alebo v ich ochranných pásmach, na strednom Slovensku napríklad v Národnom parku Nízke Tatry (NAPANT). Podľa stupňa ochrany môžu platiť obmedzenia pre stavby, oplotenie či výrub stromov a niektoré činnosti vyžadujú súhlas orgánu ochrany prírody. Na Donovaloch napríklad nariadenie vlády č. 189/2026 Z. z., účinné od 15. júla 2026, zaraďuje katastrálne územie obce do národného parku aj do jeho ochranného pásma, konkrétny pozemok však môže ležať mimo nich. Aký stupeň ochrany platí pre konkrétny pozemok, zistíte na okresnom úrade, odbore starostlivosti o životné prostredie, alebo na Štátnej ochrane prírody SR.

Stará chata: rekonštrukcia či prístavba môže vyžadovať záväzné stanovisko orgánu ochrany prírody.

Novostavba: podmienky ochrany prírody bývajú súčasťou povolenia stavby; pýtajte sa, čo z nich vyplýva pre neskoršie úpravy.

9. Svahové deformácie a zosuvy

V horských obciach sa vyskytujú svahové deformácie, ktoré môžu obmedziť výstavbu aj poškodiť existujúce stavby. Mapy svahových deformácií zverejňuje Štátny geologický ústav Dionýza Štúra; pozrite si, či pozemok neleží v zosuvnom území.

Stará chata: všímajte si trhliny v murive, naklonené oporné múry, podmáčaný terén a vlhkosť v suteréne.

Novostavba: spýtajte sa, či bol pre stavbu urobený inžinierskogeologický prieskum a ako je vyriešené odvodnenie svahu.

Je stavba skolaudovaná a v akom je stave? (body 10 až 12)

10. Kategória stavby a trvalý pobyt

Chata môže byť zapísaná ako rodinný dom alebo ako stavba na individuálnu rekreáciu. Od kategórie sa odvíja, na čo ju smiete užívať, ako k nej pristúpi banka pri hypotéke aj sadzba dane zo stavby. Trvalý pobyt si môžete prihlásiť v budove so súpisným číslom, ktorá je určená na bývanie, ubytovanie alebo individuálnu rekreáciu (§ 3 ods. 2 zákona č. 253/1998 Z. z. v znení účinnom od 1. septembra 2026). Rozhoduje teda súpisné číslo a účel stavby, nie slovo „chata“.

Stará chata: stavba bez súpisného čísla, napríklad nikdy neskolaudovaná, podmienku pre trvalý pobyt nespĺňa.

Novostavba: pýtajte sa na účel stavby v povolení aj v kolaudácii. Vplyv kategórie na úver rozoberá článok hypotéka na chatu.

11. Kolaudácia a súlad so skutočnosťou

Novú stavbu možno trvalo užívať až po kolaudácii a len na účel, na ktorý bola skolaudovaná (§ 66 ods. 1 a § 68 ods. 1 zákona č. 25/2025 Z. z.).

Stará chata: porovnajte kolaudačné rozhodnutie a výkresy so skutočnosťou; nepovolené prístavby, podkrovia či terasy sú bežné. Nový stavebný zákon umožňuje vlastníkom do 31. marca 2029 požiadať o preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie alebo o dodatočné povolenie podľa doterajších predpisov (§ 84 ods. 7). Legalizáciu by však mal vyriešiť predávajúci pred predajom, inak sa musí premietnuť do ceny.

Novostavba: od 1. apríla 2025 sa vydáva kolaudačné osvedčenie, stavby povolené podľa starého zákona však dostanú kolaudačné rozhodnutie (§ 84 ods. 5 a 6). Kúpnu zmluvu podpisujte až na skolaudovanú stavbu.

12. Technický stav, posudok a energetický certifikát

Stará chata: prizvite stavebného technika alebo znalca a nechajte skontrolovať strechu, krov, vlhkosť, drevokazný hmyz, komín a elektroinštaláciu. Pri hypotéke si nehnuteľnosť nechá oceniť aj banka, ocenenie však nie je technická prehliadka. Energetický certifikát je pri predaji budovy povinný (§ 5 ods. 2 zákona č. 555/2005 Z. z.), zákon sa však nevzťahuje napríklad na samostatne stojace budovy s úžitkovou plochou menšou ako 50 m² ani na bytové budovy určené na užívanie menej ako štyri mesiace v roku (§ 2 ods. 2). Malá stará chata ho teda mať nemusí.

Novostavba: certifikát musí existovať už pri podaní návrhu na kolaudáciu a pri podpise kúpnej zmluvy; pri predaji rozostavanej stavby dostanete projektové energetické hodnotenie (§ 8). Energetickú triedu porovnávajte podľa certifikátu, nie podľa reklamy.

Koľko stojí prevádzka, dá sa prenajímať a čo podpisujete? (body 13 až 15)

13. Kúrenie a prevádzkové náklady

Daň zo stavby sa počíta zo zastavanej plochy, nie z podlahovej (§ 11 zákona č. 582/2004 Z. z.), a sadzby určuje obec všeobecne záväzným nariadením. K dani pripočítajte energie, vodu, odpad, poistenie, odhŕňanie a údržbu.

Stará chata: vyžiadajte si skutočné účty za posledné dva roky. Aj prázdnu chatu treba v zime temperovať, inak hrozí zamrznutie rozvodov vody.

Novostavba: pýtajte sa na vykurovací systém, energetickú triedu a odhad ročnej spotreby. Celý ročný rozpočet rozoberá článok náklady na chatu.

14. Pripravenosť na prenájom

Kto chce chatu ponúkať cez Airbnb či Booking, od 1. januára 2027 potrebuje registračné číslo z registra jednotiek pre poskytovanie služieb krátkodobého prenájmu ubytovania, v médiách označovaného ako eTurista (zákon č. 133/2026 Z. z.). Bez neho ju na platforme nemožno ponúkať. Kto ponúka ubytovanie cez platformy už v roku 2026, musí sa zaregistrovať do 28. februára 2027. Registrácia je bezplatná, pokuta pre fyzickú osobu je 100 až 1 000 €. K tomu patrí hlásenie kapacity obci, daň za ubytovanie (na Donovaloch 2 € na osobu a noc od 1. januára 2025), kniha ubytovaných a hlásenie cudzincov polícii do piatich dní od ubytovania. Krátkodobé ubytovanie so službami je spravidla živnosť.

Stará chata: overte účel stavby v kolaudácii; zmena prevažujúceho užívania na ubytovacie zariadenie môže vyžadovať rozhodnutie o zmene v užívaní (§ 68 zákona č. 25/2025 Z. z.).

Novostavba: pýtajte sa, či zmluva prenájom neobmedzuje, a plánovaný prenájom nahláste poisťovni. Podrobnosti nájdete v článku krátkodobý prenájom chaty od roku 2027.

15. Zmluvné pasce

Zmluvu si pred podpisom dajte skontrolovať advokátovi alebo notárovi. Najčastejšie pasce:

Stará chata: zľavu z ceny môžete žiadať pri vade, ktorá dodatočne vyjde najavo a na ktorú vás predávajúci neupozornil (§ 597 OZ); vadu treba vytknúť bez zbytočného odkladu, najneskôr do 24 mesiacov od prevzatia (§ 599 OZ). Preto sa oplatí technická prehliadka pred podpisom a súpis známych vád v zmluve. Kúpnu cenu neplaťte na ruku, ale cez úschovu, a trvajte na úradne osvedčenom podpise predávajúceho (§ 42 ods. 3 katastrálneho zákona).

Novostavba: rezervačná zmluva developera nezaväzuje predať, súdne vymáhateľný nárok vám dá až zmluva o budúcej kúpnej zmluve (§ 50a OZ). Overte, či je cena s 23 % DPH a ako sú chránené zálohy, a počítajte s tým, že 14-dňové odstúpenie pri nehnuteľnostiach neplatí. Postup krok za krokom rozoberá článok kúpa nehnuteľnosti od developera a celú kúpu na horách sprievodca kúpou chaty na Donovaloch.

Zhrnutie

• Začnite listom vlastníctva: vlastníci, ťarchy, vecné bremená a druh pozemku.
• Prístup musí byť zabezpečený právne, nie ústnou dohodou, a v horách myslite aj na sneh a zimnú údržbu.
• Územný plán, chránené územie a svahové deformácie ovplyvnia, čo vyrastie okolo vás aj čo smiete stavať vy.
• Kategória stavby a kolaudácia rozhodujú o trvalom pobyte, hypotéke aj prenájme.
• Pri starej chate investujte do technickej prehliadky, pri novostavbe do kontroly zmlúv a ochrany záloh.
• Od 1. januára 2027 potrebuje chata ponúkaná cez online platformy registračné číslo.

Ak hľadáte novostavbu na Donovaloch, v projekte NOVALY je šesť chaletov rovnakého typu s úžitkovou plochou 254,4 m² a štyrmi spálňami na pozemkoch s výmerou 469 až 678 m². Pôdorysy a aktuálnu dostupnosť nájdete v ponuke chaletov a na všetkých 15 bodov sa nás môžete opýtať pri obhliadke.