Ferienhaus oder Chalet-Neubau kaufen: Worauf achten? Die Checkliste für die Slowakei

Worauf sollten Sie achten, wenn Sie ein Ferienhaus kaufen, zumal im Ausland? Im Kern auf drei Dinge: was im Kataster steht, was genehmigt und gebaut ist und was im Vertrag steht. Diese Checkliste macht daraus 25 konkrete Prüfpunkte für ein Ferienhaus oder einen Chalet-Neubau in der Slowakei, mit den slowakischen Begriffen, Gesetzen und Fristen (Stand: 3. Oktober 2026). Viele Punkte gelten in jedem Land; was typisch slowakisch ist, steht jeweils dabei.

Ferienhaus kaufen: Worauf achten Sie schon vor der Besichtigung?

Lassen Sie sich die wichtigsten Unterlagen schicken, bevor Sie zur Besichtigung fahren. Fast alle Punkte der Checkliste lassen sich daran prüfen.

Grundstück und Eigentum (Punkte 1 bis 6)

1. Eigentümer prüfen. Lassen Sie sich ein aktuelles Eigentumsblatt (list vlastníctva) geben oder sehen Sie es online im Katasterportal ein; der Kataster (kataster nehnuteľností) ist das slowakische Gegenstück zum Grundbuch. In Teil B muss der Verkäufer als Eigentümer stehen. Verkauft eine Firma, prüfen Sie im Handelsregister (obchodný register), wer sie vertreten darf; gehört das Haus mehreren Personen, müssen alle Miteigentümer unterschreiben.
2. Lasten in Teil C lesen. Pfandrechte (záložné právo), Vorkaufsrechte und Verfügungsverbote stehen in Teil C. Ein Pfandrecht für den Baukredit des Bauträgers ist bei Neubauten nicht ungewöhnlich. Der Vertrag muss dann regeln, dass es spätestens mit Ihrer Eintragung gelöscht wird, und der Treuhänder sollte erst danach auszahlen.
3. Dienstbarkeiten verstehen. Wege-, Leitungs- oder Nutzungsrechte (vecné bremená) stehen ebenfalls in Teil C. Sie können Ihr Grundstück belasten, etwa wenn ein Nachbar darüber fahren darf, oder begünstigen, etwa wenn Sie über ein fremdes Grundstück zum Haus gelangen. Lesen Sie den genauen Wortlaut und lassen Sie sich die betroffene Fläche auf der Katasterkarte zeigen.
4. Nutzungsart und Lage im Ort. Teil A nennt für jedes Grundstück die Nutzungsart (druh pozemku), etwa bebaute Fläche und Hof, Garten, Wiese oder Wald. Für Gärten und Grundstücke im bebauten Gemeindegebiet (zastavané územie obce) gilt das Sonderrecht für landwirtschaftliche Grundstücke nicht (§ 2 Abs. 2 Gesetz Nr. 140/2014 Z. z.). Bei Wald oder Agrarflächen außerhalb des Ortes lassen Sie den Erwerb vorab anwaltlich prüfen.
5. Grenzen und Fläche. Vergleichen Sie Katasterkarte, Vermessungsplan (geometrický plán) und die Lage vor Ort: Stimmen Grenzen, Zaun und Zufahrt überein? Wird ein Grundstück neu geteilt, sollte der Vermessungsplan vom Katasteramt bestätigt sein, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben.
6. Zufahrt rechtlich sichern. Dass man zum Haus fahren kann, reicht nicht. Die Zufahrt muss über eine öffentliche Straße oder ein eingetragenes Wegerecht gesichert sein. Gehört die Zufahrtsstraße einer Privatperson oder dem Bauträger, klären Sie, wem sie künftig gehört, wer sie instand hält und wer im Winter räumt.

Lage, Natur und Winter (Punkte 7 bis 11)

7. Erschließung. Strom, Wasser, Abwasser und Internet: Fragen Sie, was angeschlossen ist, wer die Anschlussgebühren trägt und ob die Verträge mit den Versorgern auf Sie übergehen. Beim Strom lohnt der Blick auf die reservierte Leistung (rezervovaná kapacita), wenn Sie elektrisch heizen, eine Sauna betreiben oder ein Elektroauto laden wollen.
8. Flächennutzungsplan der Gemeinde. Der Plan (územný plán obce, in Österreich Flächenwidmungsplan) zeigt, was auf den Nachbargrundstücken entstehen darf und welche Straßen, Lifte oder Bauflächen geplant sind. Eine schriftliche Auskunft (územnoplánovacia informácia) erteilt das Gemeindeamt (obecný úrad).
9. Naturschutz. Viele slowakische Bergorte liegen in oder neben Schutzgebieten. Die Schutzstufe entscheidet mit, was später erlaubt ist: Anbauten, Zäune, Baumfällungen, eine größere Terrasse. Fragen Sie beim Gemeindeamt oder bei der zuständigen Umweltbehörde nach, bevor Sie Erweiterungen einplanen.
10. Hang, Boden und Wasser. In Hanglagen können Rutschungen (zosuvy) ein Thema sein. Fragen Sie, ob für den Bau ein ingenieurgeologisches Gutachten (inžinierskogeologický prieskum) erstellt wurde, und werfen Sie einen Blick in die Karten des Staatlichen Geologischen Instituts (ŠGÚDŠ) zu Hangbewegungen. Vor Ort sind Risse in Stützmauern, schief gewachsene Bäume und nasse Stellen am Hang Warnzeichen.
11. Winter: Zufahrt, Schnee, Parken. Ein Ferienhaus in den Bergen muss im Winter erreichbar sein. Klären Sie, wer die Zufahrt räumt (Gemeinde, Eigentümergemeinschaft oder Sie selbst), wie steil das letzte Stück ist, wohin der geräumte Schnee kommt und wie viele Autos auf dem Grundstück Platz haben. Lassen Sie sich bestätigen, dass Dach und Tragwerk für die Schneelast am Standort bemessen sind.

Kategorie, Baugenehmigung und Bauabnahme (Punkte 12 bis 14)

12. Kategorie: Einfamilienhaus oder Erholungsbau? Ein Haus kann als Einfamilienhaus (rodinný dom) oder als Erholungsbau (stavba na individuálnu rekreáciu) genehmigt sein, und das hat Folgen. Sie dürfen es nur für den Zweck nutzen, der in der Bauabnahme (kolaudácia) festgelegt ist (§ 68 Gesetz Nr. 25/2025 Z. z.). Ab 2027 zählen Gebäude, die im Kataster als Gebäude für Sport und Erholung eingetragen sind, bei den Kreditgrenzen der Nationalbank nicht als Wohnimmobilie. Und die Grundsteuer richtet sich nach dem tatsächlichen Zweck am 1. Januar; Wohnhäuser, Erholungsbauten und gewerblich genutzte Gebäude kann die Gemeinde unterschiedlich besteuern (§ 10 und § 12 Gesetz Nr. 582/2004 Z. z.).
13. Baugenehmigung und Abweichungen. Lassen Sie sich die Baugenehmigung (stavebné povolenie) zeigen, bei Projekten nach dem neuen Baugesetz seit 1. April 2025 die Entscheidung über das Bauvorhaben (rozhodnutie o stavebnom zámere). Vergleichen Sie die genehmigten Pläne mit dem, was gebaut ist oder gebaut werden soll. Bei Bestandshäusern prüfen Sie besonders, ob spätere Anbauten wie Sauna, Terrasse oder Garage genehmigt sind.
14. Bauabnahme. Ein Neubau darf erst nach der behördlichen Bauabnahme (in Österreich Kollaudierung) dauerhaft genutzt werden (§ 66 Gesetz Nr. 25/2025 Z. z.). Je nach Genehmigungsdatum gibt es einen Abnahmebescheid nach altem oder eine Abnahmebescheinigung nach neuem Recht (Übergangsregel in § 84). Unterschreiben Sie den Kaufvertrag über ein fertiges Haus erst, wenn dieses Dokument vorliegt, oder regeln Sie im Vorvertrag, was bei Verzögerungen gilt.

Energieausweis, Ausstattung und Zustand (Punkte 15 bis 17)

15. Energieausweis. Beim Verkauf ist der Energieausweis (energetický certifikát) Pflicht; der Verkäufer muss ihn spätestens beim Vertragsschluss haben und Ihnen übergeben (§ 5 und § 8 Gesetz Nr. 555/2005 Z. z.). Schon das Inserat muss den Energiekennwert nennen. Wird ein unfertiges Haus ohne Ausweis verkauft, erhalten Sie die projektbezogene Energiebewertung (projektové energetické hodnotenie).
16. Bau- und Ausstattungsbeschreibung. Was zum Preis gehört, steht nur hier: Wandaufbau und Dämmung, Fenster, Heizung und Warmwasser, Bäder, Küche, Sauna- und Wellnesstechnik, Außenanlagen, Zaun, Zufahrt und Anschlüsse. Was dort nicht steht, können Sie später kaum einfordern. Achten Sie auf Formulierungen wie „oder gleichwertig“ und lassen Sie sich Hersteller und Typen nennen.
17. Zustand eines Bestandshauses. Kaufen Sie ein älteres Haus, lassen Sie es von einem Bausachverständigen prüfen: Dach, Holzteile auf Feuchte und Schädlinge, Heizung, Abwasser (Kanal, Kläranlage oder Sammelgrube), Elektrik und Schornstein. Die Kosten einer Sanierung gehören in den Vergleich mit einem Neubau, den der Beitrag Chalet-Neubau, Bestandshaus oder Ferienwohnung zieht.

Verträge und Zahlungen (Punkte 18 bis 21)

18. Reservierungsvertrag. Die Reservierung ist ein gesetzlich nicht geregelter Vertrag (Innominatvertrag, § 51 Bürgerliches Gesetzbuch, Občiansky zákonník) und verpflichtet niemanden, den Kaufvertrag zu schließen. Prüfen Sie Höhe und Anrechnung der Reservierungsgebühr, die Rückzahlung, falls Finanzierung oder Unterlagen nicht passen, und eine Frist für den Vorvertrag. Klären Sie die Finanzierung vorher; die Wege zeigt der Beitrag Ferienhaus im Ausland finanzieren.
19. Vorvertrag. Einklagbar ist erst der Vorvertrag (zmluva o budúcej kúpnej zmluve) nach § 50a Bürgerliches Gesetzbuch. Er muss schriftlich sein und die wesentlichen Inhalte des Kaufvertrags festlegen: Parzellen, Haus, Ausstattung, Preis mit Umsatzsteuer (umgangssprachlich Mehrwertsteuer), Zahlungsplan, Termine, Vertragsstrafen und Rücktrittsrechte.
20. Zahlungen nur über Treuhand. Einen gesetzlichen Schutz von Anzahlungen, wie ihn die Makler- und Bauträgerverordnung in Deutschland oder das Bauträgervertragsgesetz in Österreich bieten, gibt es in der Slowakei nach unserer Recherche nicht. Zahlen Sie deshalb über eine Treuhand (úschova) bei Notar, Anwalt oder Bank und koppeln Sie die Auszahlung an Ihre Eintragung als Eigentümer ohne fremde Lasten.
21. Kaufvertrag und Kataster. Der Vertrag muss auf Slowakisch oder Tschechisch abgefasst sein oder eine amtlich beglaubigte Übersetzung haben; die Unterschrift des Verkäufers wird beglaubigt (§ 42 Katastergesetz Nr. 162/1995 Z. z.). Das Katasteramt entscheidet in 30 Tagen, bei Notarurkunde oder anwaltlich autorisiertem Vertrag in 20 Tagen; die Gebühr beträgt seit 1. Januar 2025 100 € auf Papier oder 50 € elektronisch. Lassen Sie den Vertrag von einem eigenen Anwalt prüfen, nicht nur vom Anwalt des Verkäufers. Den Ablauf Schritt für Schritt erklärt der Beitrag Haus in der Slowakei kaufen als Deutscher.

Übergabe, Mängel und Vermietung (Punkte 22 bis 25)

22. Übergabeprotokoll. Gehen Sie bei der Übergabe jeden Raum durch und halten Sie Mängel, Zählerstände und Schlüssel im Protokoll (odovzdávací protokol) fest. Lassen Sie sich das Dokument über die Bauabnahme, den Energieausweis, Bestandspläne, Garantiescheine und Bedienungsanleitungen aushändigen.
23. Mängel binnen 24 Monaten anzeigen. Mängel müssen Sie ohne unnötigen Aufschub und spätestens 24 Monate nach der Übernahme anzeigen (§ 599 Bürgerliches Gesetzbuch), am besten schriftlich mit Fotos. Die fünfjährige Frist des slowakischen Handelsgesetzbuchs gilt nur zwischen Bauträger und Baufirma; verhandeln Sie deshalb eine längere Garantie oder die Abtretung dieser Ansprüche.
24. Betreuung und laufende Pflichten. Wer schaut nach dem Haus, wenn Sie nicht da sind, heizt im Winter vor und räumt Schnee? Klären Sie die Hausbetreuung vor dem Kauf. Die Grundsteuererklärung ist bis 31. Januar des Jahres nach dem Kauf fällig (§ 99a Gesetz Nr. 582/2004 Z. z.), und die Gebäudeversicherung sollte längere Abwesenheiten abdecken. Mit welchen Kosten Sie rechnen müssen, zeigt der Beitrag über Kauf- und Unterhaltskosten.
25. Vermietung vorbereiten. Wollen Sie an Gäste vermieten, prüfen Sie zuerst, ob die genehmigte Nutzung das zulässt. Ab 1. Januar 2027 braucht jede Unterkunft, die über eine Online-Plattform angeboten wird, eine Registrierungsnummer aus dem neuen Register für Kurzzeitvermietung, in slowakischen Medien eTurista genannt (Gesetz Nr. 133/2026 Z. z.); wer schon vorher über Plattformen vermietet, muss sich bis 28. Februar 2027 registrieren. Privatpersonen drohen sonst Bußgelder von 100 bis 1.000 €. Dazu kommen Gewerbe, Steuern, die Kurtaxe (in Österreich Ortstaxe) und die Meldung ausländischer Gäste, wie der Beitrag Ferienhaus in der Slowakei vermieten erklärt.

Zusammenfassung

• Prüfen Sie zuerst das Eigentumsblatt: Eigentümer in Teil B, Lasten und Dienstbarkeiten in Teil C, Nutzungsart in Teil A.
• Eine rechtlich gesicherte und im Winter geräumte Zufahrt ist so wichtig wie das Haus selbst.
• Genehmigte Kategorie und Bauabnahme entscheiden über die Nutzung, die Grundsteuer und ab 2027 über die Kreditgrenzen.
• Anzahlungen sind in der Slowakei nicht gesetzlich gesichert: Zahlen Sie nur über eine Treuhand mit klaren Auszahlungsbedingungen.
• Mängel müssen Sie spätestens 24 Monate nach der Übernahme anzeigen; eine längere Garantie ist Verhandlungssache.
• Wer vermieten will, braucht ab 2027 eine Registrierungsnummer nach Gesetz Nr. 133/2026 Z. z.

Wenn Sie die Liste an einem konkreten Haus durchgehen möchten: Die Grundrisse der sechs Chalets von NOVALY in Donovaly finden Sie auf den Chalet-Seiten, etwa bei Chalet 1, den Stand aller Grundstücke im Lageplan. Preis und Besichtigungstermin erhalten Sie über das Kontaktformular, den Gesamtüberblick gibt der Ratgeber zum Ferienhauskauf in der Slowakei.