Ferienhaus kaufen ohne Zweitwohnsitz-Verbot: Slowakei statt Tirol und Salzburg?

Wer in Tirol oder Salzburg ein Ferienhaus sucht, stößt auf Freizeitwohnsitz-Quoten, Zweitwohnungsgebiete und Geldstrafen von bis zu 80.000 €. Wer ein Ferienhaus ohne Zweitwohnsitz-Verbot kaufen will, findet in der Slowakei eine echte Alternative: Eine vergleichbare Beschränkung gibt es dort nicht, eine Grunderwerbsteuer auch nicht. Automatisch günstiger ist ein Neubau in einem slowakischen Skiort aber nicht, und die Skigebiete sind deutlich kleiner. Dieser Vergleich zeigt Rechtslage, Preise, Schnee und Anreise mit überprüften Zahlen, Stand 3. Oktober 2026.

Freizeitwohnsitz in Tirol: Was ist erlaubt, was verboten?

Das Tiroler Raumordnungsgesetz 2022 (TROG 2022) definiert Freizeitwohnsitze als Gebäude oder Wohnungen, die im Urlaub, am Wochenende oder sonst nur zeitweilig zur Erholung genutzt werden und nicht dem ganzjährigen Wohnen am Mittelpunkt der Lebensbeziehungen dienen (§ 13 Abs. 1). Genau so nutzt man ein klassisches Ferienhaus. Entscheidend ist dabei die tatsächliche Nutzung, nicht die Meldung.

Als Freizeitwohnsitz verwendet werden dürfen nur noch (§ 13 Abs. 3 und 8):

• Wohnsitze, die zwischen 1994 und 1998 oder nachträglich nach § 17 angemeldet wurden und deren Zulässigkeit festgestellt ist,
• einzelne Objekte mit einer besonderen Baubewilligung,
• Wohnsitze mit einer Ausnahmebewilligung des Bürgermeisters, die es vor allem für Erben gibt und die keine Vermietung erlaubt,
• neue Freizeitwohnsitze in Bereichen, die der Flächenwidmungsplan ausdrücklich dafür freigibt, bis zu einer festgelegten Höchstzahl.

Eine solche Freigabe ist unter anderem ausgeschlossen, wenn der Anteil der Freizeitwohnsitze in der Gemeinde 8 % aller Wohnungen übersteigt oder die Gemeinde eine Vorbehaltsgemeinde nach dem Tiroler Grundverkehrsgesetz ist (§ 13 Abs. 5).

In Vorbehaltsgemeinden muss der Käufer eines Grundstücks oder Hauses zudem erklären, dass durch den Kauf kein neuer Freizeitwohnsitz entsteht (§ 14a Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996). Wird das Objekt trotzdem als Ferienhaus genutzt, ordnet die Grundverkehrsbehörde die Unterlassung an und kann am Ende die Zwangsversteigerung betreiben.

Vermietung, Kontrollen und Strafen

Auch die touristische Vermietung ist kein Schlupfloch. Vom Begriff Freizeitwohnsitz ausgenommen sind nur Gastgewerbebetriebe mit typischen Dienstleistungen wie regelmäßiger Reinigung und Wäschewechsel, die Privatzimmervermietung und Gebäude mit höchstens drei Ferienwohnungen und zwölf Betten. Bei Neubauten mit Baubewilligung nach dem 1. Februar 1996 gilt die Ausnahme für Ferienwohnungen nur, wenn der Vermieter im Haus seinen Hauptwohnsitz hat (§ 13 Abs. 1).

Die Gemeinden kontrollieren. Sie dürfen Zutritt verlangen und bei begründetem Verdacht Auskünfte von Versorgungs- und Entsorgungsunternehmen sowie von Post- und Zustelldiensten einholen (§ 13 Abs. 11). Wer einen Wohnsitz unerlaubt als Freizeitwohnsitz nutzt oder anderen dafür überlässt, riskiert eine Geldstrafe von bis zu 80.000 €; falsche oder unvollständige Angaben gegenüber der Behörde kosten bis zu 6.000 € (§ 13a Abs. 3).

Zweitwohnung in Salzburg: Wo ist sie noch zulässig?

Salzburg regelt Zweitwohnungen im Salzburger Raumordnungsgesetz 2009 (ROG 2009). Als Zweitwohnung gilt jede Wohnung, die weder als Hauptwohnsitz noch für die touristische Beherbergung oder bestimmte andere Zwecke wie Ausbildung, Beruf oder Pflege genutzt wird (§ 5 Z 17). Ein privat genutztes Ferienhaus fällt also darunter.

In Gemeinden, in denen mehr als 16 % der Wohnungen nicht als Hauptwohnsitz dienen, und in eigens gekennzeichneten Gebieten ist eine Zweitwohnung nur in ausgewiesenen Zweitwohnungsgebieten zulässig (§ 31 Abs. 1 und 2). Die Landesregierung bezeichnet diese Zweitwohnung-Beschränkungsgemeinden per Verordnung. Seit 1. März 2024 sind es 91 Gemeinden, darunter Saalbach-Hinterglemm, Kaprun, Zell am See, Leogang, Flachau, Wagrain, Bad Gastein und Bad Hofgastein.

Ausnahmen gibt es unter anderem für geerbte Wohnungen unter bestimmten Bedingungen, für baurechtlich als Zweitwohnung bewilligte Objekte wie Wochenendhäuser, für Wohnungen, die schon vor dem 1. März 1993 rechtmäßig der Freizeit dienten, und für befristete Ausnahmen der Gemeinde von höchstens zehn Jahren (§ 31 Abs. 2 und 3). Die touristische Vermietung bestehender Wohnungen gilt als Zweckentfremdung und braucht eine Bewilligung, sofern keine Ausnahme wie ein Zweitwohnungsgebiet oder die Privatzimmervermietung greift (§ 31b).

Wer eine Wohnung unzulässig als Zweitwohnung oder für touristische Beherbergung nutzt oder nutzen lässt, riskiert bis zu 50.000 €; schon das unzulässige Anbieten zur touristischen Vermietung im Internet kann bis zu 25.000 € kosten (§ 78). Endet die unrechtmäßige Nutzung nicht, kann die Gemeinde per Bescheid verlangen, sie binnen eines Jahres zu beenden oder die Wohnung zu verkaufen; geschieht beides nicht, droht die Zwangsversteigerung (§ 31a).

Für Käufer heißt das: Fragen Sie in diesen Gemeinden vor jedem Kauf bei der Gemeinde nach, ob das Objekt in einem Zweitwohnungsgebiet liegt oder eine Ausnahme hat, und lassen Sie sich die Antwort schriftlich geben.

Ferienhaus kaufen ohne Zweitwohnsitz-Verbot: Was gilt in der Slowakei?

Ausländer dürfen in der Slowakei Eigentum an Immobilien erwerben; ausgenommen sind nur Immobilien, deren Erwerb Sondergesetze beschränken (§ 19a Devisengesetz, Gesetz Nr. 202/1995 Z. z.). Solche Sonderregeln betreffen etwa landwirtschaftliche Grundstücke; ein Haus mit Grundstück im bebauten Gemeindegebiet ist davon normalerweise nicht betroffen. Einen Wohnsitz in der Slowakei brauchen Sie für den Kauf nicht.

Eine Quote oder ein Verbot für Ferien- und Zweitwohnsitze wie in Tirol oder Salzburg kennt das slowakische Recht nicht (Stand: 3. Oktober 2026). Sie dürfen ein Haus selbst als Ferienhaus nutzen und es vermieten, solange Sie die Regeln für Bau, Nutzung und Vermietung einhalten. Auch eine Grunderwerbsteuer gibt es seit 2005 nicht mehr (Gesetz Nr. 554/2003 Z. z., § 18); was beim Kauf stattdessen anfällt, zeigt der Kostenvergleich weiter unten.

Was Sie trotzdem prüfen müssen

Kein Zweitwohnsitz-Verbot heißt nicht, dass alles erlaubt ist. Vier Punkte gelten für jedes Grundstück:

• Flächennutzungsplan: Der Plan der Gemeinde (územný plán obce, in Österreich Flächenwidmungsplan) legt fest, was wo gebaut und genutzt werden darf.
• Genehmigte Nutzung: Ein Gebäude darf nur so genutzt werden, wie es die Bauabnahme (kolaudácia) erlaubt (Gesetz Nr. 25/2025 Z. z., § 68 Abs. 1). Ob ein Haus als Einfamilienhaus oder als Erholungsbau (stavba na individuálnu rekreáciu) geführt wird, wirkt sich auch auf Grundsteuer und Finanzierung aus.
• Schutzgebiete: Seit 15. Juli 2026 gehört das Katastergebiet von Donovaly teilweise zum Nationalpark Niedere Tatra und zu seiner Schutzzone (Regierungsverordnung Nr. 189/2026 Z. z.). Ob ein konkretes Grundstück betroffen ist, klären Kataster und Naturschutzbehörde.
• Vermietung: Kurzzeitvermietung mit Service ist in der Praxis ein Gewerbe. Dazu kommen die Kurtaxe (in Österreich Ortstaxe), die Meldung ausländischer Gäste binnen fünf Tagen und ab 1. Januar 2027 das neue Register für Kurzzeitvermietung (in slowakischen Medien eTurista genannt) nach Gesetz Nr. 133/2026 Z. z. Details im Ratgeber Ferienhaus in der Slowakei vermieten.

Preise: Ist ein Ferienhaus in der Slowakei günstiger als in Tirol und Salzburg?

Die ehrliche Antwort: beim Bauland deutlich, beim fertigen Neubau nur im Vergleich mit Toplagen. Die Zahlen für Österreich stammen von Statistik Austria und beruhen auf Kaufpreisen aus dem Grundbuch. Für Donovaly gibt es keine vergleichbare amtliche Statistik, deshalb zeigen wir Angebotspreise des Portals nehnutelnosti.sk vom 3. Oktober 2026.

Die Bezirks- und Gemeindewerte für Österreich sind Durchschnitte der Kaufpreise 2021 bis 2025 auf Preisniveau 2025; die Spannen zeigen Häuser auf kleinen und auf mittelgroßen Grundstücken. Angebotspreise sind keine Kaufpreise, und die Stichproben in Donovaly sind klein. Preise für die Chalets von NOVALY nennen wir nur auf Anfrage, die Marktzahlen sagen über sie nichts aus.

Drei Dinge fallen auf. Erstens kostet Bauland in Donovaly nur einen Bruchteil dessen, was in bekannten Skiorten Tirols und Salzburgs bezahlt wird: Im Median verlangen Verkäufer 249 € pro m², in Kitzbühel zahlten Käufer im Schnitt 2.617 €, in Kaprun 943 € und in Saalbach-Hinterglemm 893 €. Auf ähnlichem Niveau wie Donovaly liegt etwa Altenmarkt im Pongau mit 253 €.

Zweitens schrumpft der Abstand beim Neubau. Die drei neuen Häuser in Donovaly liegen mit 4.152 bis 4.521 € pro m² etwa auf dem Niveau neuerer großer Häuser im Bezirk Zell am See und über dem Pongau. Deutlich günstiger ist Donovaly nur gegenüber Toplagen wie dem Bezirk Kitzbühel. Ein moderner Neubau in einem slowakischen Skiort ist also kein Schnäppchen.

Drittens zeigt die österreichische Statistik nicht, ob ein Haus als Freizeitwohnsitz genutzt werden darf. In Tirol und in den 91 Salzburger Beschränkungsgemeinden kaufen Sie zu diesen Preisen in aller Regel ein Haus, das Sie nicht als Ferienhaus nutzen dürfen.

Kaufnebenkosten im Vergleich

In Österreich fallen beim Kauf 3,5 % Grunderwerbsteuer und 1,1 % Gebühr für die Eintragung ins Grundbuch an. Bei einem angenommenen Kaufpreis von 800.000 € sind das 36.800 €, noch ohne Notar, Anwalt oder Makler. In der Slowakei entfällt die Grunderwerbsteuer, die Katastergebühr beträgt 100 € je Antrag, elektronisch 50 € (Gesetz Nr. 145/1995 Z. z.), dazu kommen Notar oder Anwalt. Kaufen Sie einen Neubau von einem umsatzsteuerpflichtigen Bauträger, sind allerdings 23 % Umsatzsteuer (umgangssprachlich Mehrwertsteuer) im Preis enthalten; fragen Sie deshalb immer, ob ein Preis brutto oder netto genannt ist. Alle Posten erklärt der Beitrag Kaufnebenkosten und Unterhalt eines Ferienhauses, die Preise in Donovaly der Beitrag Immobilienpreise in der Slowakei.

Slowakei oder Österreich zum Skifahren: Was ist der Unterschied?

Das Skigebiet PARK SNOW Donovaly hat laut skiresort.de rund 11 km Pisten zwischen 914 und 1.361 m. Das ist klein: gut für Familien, Einsteiger und Genussfahrer, aber kein Ersatz für einen großen Skiverbund in Tirol oder Salzburg. Wer mehr Abwechslung sucht, fährt von Donovaly rund 65 km nach Jasná in der Niederen Tatra, etwa 1:10 bis 1:20 Stunden; dort gibt es laut skiresort.de rund 52 km Pisten bis auf 2.004 m.

Beim Schnee spricht die Höhe gegen Donovaly. Modellierte Schneedaten (ERA5-Land, abgerufen über Open-Meteo) für die Ortslage auf 972 m ergeben für die Winter 2015/16 bis 2025/26 im Mittel rund 87 Tage, an denen mindestens 10 cm Schnee lagen, mit großen Schwankungen zwischen 39 und 129 Tagen. Die Winter 2024/25 und 2025/26 lagen mit 44 und 70 Tagen darunter. Das sind Modellwerte für den Ort, keine Messungen auf der Piste. Schneesicher im alpinen Sinn ist Donovaly nicht. Pisten, Skipass-Preise 2026/27 und das Sommerprogramm beschreibt der Ratgeber Donovaly im Winter und Sommer.

Anreise aus Wien und München

Die Tabelle zeigt für alle Ziele dieselbe Messgröße: reine Fahrzeiten ohne Verkehr laut Routenplaner OSRM auf Basis von OpenStreetMap, berechnet am 3. Oktober 2026. Mit Verkehr, Winterstraßen und Pausen sind 10 bis 30 % mehr realistisch, für Donovaly also etwa 3:45 bis 4:25 Stunden ab Wien und 8:25 bis 9:55 Stunden ab München. Für Wien und den Osten Österreichs liegt Donovaly damit so nah wie die Salzburger Skiorte oder näher. Für München ist es ein Ziel für eine Ferienwoche, nicht fürs Wochenende.

Tirol, Salzburg oder Slowakei: die Unterschiede in einer Tabelle

Für wen lohnt sich die Slowakei als Alternative?

Die Slowakei passt, wenn Sie:

• aus Wien oder dem Osten Österreichs anreisen,
• ein Haus selbst nutzen und zeitweise vermieten wollen, ohne auf eine Freizeitwohnsitz-Widmung angewiesen zu sein,
• Familienskifahren, Langlauf und Wandern wichtiger finden als Pistenkilometer,
• beim Bauland und bei den Kaufnebenkosten deutlich sparen wollen.

Sie passt eher nicht, wenn Sie:

• aus München oder Westösterreich spontan fürs Wochenende fahren wollen,
• große Skiverbünde und hochalpine Schneesicherheit erwarten,
• vor allem auf Wertsteigerung setzen: Eine amtliche Preisstatistik speziell für Ferienhäuser in slowakischen Skiorten haben wir nicht gefunden.

Checkliste vor dem Kauf in der Slowakei

1. Eigentumsblatt (list vlastníctva) prüfen: Eigentümer, Lasten, Grundstücksart.
2. Flächennutzungsplan der Gemeinde schriftlich bestätigen lassen.
3. Bauabnahme ansehen: Ist das Haus als Einfamilienhaus oder als Erholungsbau genehmigt?
4. Schutzgebiete klären: Nationalpark, Schutzzone, Wasserschutz.
5. Bruttopreis inklusive Umsatzsteuer schriftlich festhalten.
6. Vermietung planen: Gewerbe, Kurtaxe, Gästemeldung, Register ab 2027.
7. Steuerberatung in der Slowakei und im Heimatland einholen, im Einzelfall auch Notar oder Anwalt.

Die ausführliche Liste finden Sie in der Checkliste zum Ferienhauskauf, den Ablauf beim Bauträger im Beitrag Haus in der Slowakei kaufen als Deutscher oder Österreicher und den Gesamtüberblick im Ratgeber zum Ferienhauskauf in der Slowakei.

Zusammenfassung

• Tirol: Ferienhäuser nur als rechtmäßige Freizeitwohnsitze, keine neuen Widmungen bei über 8 %, Strafen bis 80.000 €; in Vorbehaltsgemeinden droht bei Verstößen die Zwangsversteigerung.
• Salzburg: In 91 Gemeinden sind Zweitwohnungen nur in Zweitwohnungsgebieten oder mit Ausnahme zulässig, touristische Vermietung braucht eine Bewilligung, Strafen bis 50.000 €.
• Slowakei: kein Zweitwohnsitz-Verbot und keine Grunderwerbsteuer; Flächennutzungsplan, genehmigte Nutzung, Schutzgebiete und Vermietungsregeln gelten trotzdem.
• Preise: Bauland in Donovaly kostet einen Bruchteil der bekannten Alpen-Skiorte, neue Häuser liegen aber etwa auf dem Niveau des Bezirks Zell am See.
• Skifahren und Anreise: Donovaly ist mit rund 11 km Pisten klein und nicht schneesicher im alpinen Sinn; ab Wien so nah wie die Salzburger Skiorte, ab München kein Wochenendziel.

Wenn die Slowakei für Sie infrage kommt: In Donovaly umfasst das Projekt NOVALY sechs Chalets mit je 254,4 m² auf drei Ebenen, Sauna und Skiraum, auf Grundstücken von 469 bis 678 m². Grundrisse und die aktuelle Verfügbarkeit finden Sie unter Chalets in Donovaly, Preise und eine Besichtigung erhalten Sie über Kontakt.