Krátkodobý prenájom chaty cez Airbnb, Booking či inú online platformu bude od 1. januára 2027 možný len s registračným číslom z registra jednotiek pre poskytovanie služieb krátkodobého prenájmu ubytovania, v médiách označovaného ako eTurista. Kto ubytovanie cez platformy ponúka už v roku 2026, musí sa zapísať do 28. februára 2027. Register je však len jedna z povinností: pred prvým hosťom treba vyriešiť aj živnosť, daň z príjmov, prípadne DPH, daň za ubytovanie, knihu ubytovaných a hlásenie cudzincov polícii. Prejdeme ich s termínmi a príkladmi pre Donovaly.
Čo platí od roku 2027: register krátkodobého prenájmu
Od 1. januára 2027 je účinný zákon č. 133/2026 Z. z. o registri jednotiek pre poskytovanie služieb krátkodobého prenájmu ubytovania. Nezamieňajte si ho so zákonom č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu, ktorý s registrom nesúvisí. Nový zákon nadväzuje na nariadenie (EÚ) 2024/1028 o zbere a poskytovaní údajov týkajúcich sa služieb krátkodobého prenájmu ubytovania. Register vedie Ministerstvo cestovného ruchu a športu SR.
Krátkodobým prenájmom zákon rozumie prenájom ubytovania na dobu kratšiu ako jeden rok (§ 1 ods. 2). Každá zapísaná jednotka dostane jedinečné registračné číslo a bez platného čísla ju nemožno ponúkať cez online platformu (§ 5 ods. 2). Ak ministerstvo nájde ponuku bez čísla, uloží platforme povinnosť ju odstrániť.
Koho sa nová povinnosť týka
Povinnosť má každý hostiteľ, ktorý ponúka ubytovanie cez online platformu pre krátkodobé prenájmy, či už je fyzická osoba, živnostník, alebo firma. Ak hostí získavate výlučne bez online platforiem, napríklad cez stálych klientov a odporúčania, zápis do registra sa vás netýka. Ostatné povinnosti z tohto článku však platia rovnako.
Do registra uvediete adresu chaty, číslo listu vlastníctva a parcely, počet lôžok a najvyšší počet hostí, údaj, či ide o vaše bydlisko, a svoje identifikačné údaje vrátane daňového identifikačného čísla (§ 4). Adresa a registračné číslo budú verejne dostupné na webe ministerstva. Údaje z registra uvidí aj obec ako správca dane za ubytovanie, finančná správa, polícia či živnostenský úrad (§ 7).
Dokedy sa zapísať a koľko to stojí
Ak začínate až v roku 2027, chatu zapíšete pred prvým poskytnutím ubytovania cez platformu (§ 5 ods. 1). Hostitelia, ktorí cez platformy ponúkajú ubytovanie už do 31. decembra 2026, majú čas do 28. februára 2027 a dovtedy sa na nich sankcie nevzťahujú (§ 14). Zápis, zmena aj výmaz sú bezplatné a podávajú sa elektronicky; fyzická osoba sa môže zapísať aj osobne na pracovisku ministerstva. Zmenu údajov treba zapísať do 30 dní a po trvalom skončení prenájmu jednotku do 30 dní vymazať.
Aké pokuty hrozia
Za ponuku bez platného registračného čísla, nezapísanú zmenu alebo nevymazanú jednotku hrozí fyzickej osobe pokuta 100 až 1 000 €, živnostníkovi alebo právnickej osobe 1 000 až 3 000 € (§ 10 a 11). Pri opakovaní do piatich rokov môže pokuta dosiahnuť dvojnásobok hornej hranice. Ministerstvo údaje v registri overuje a pri neodstránených nedostatkoch môže platnosť registračného čísla pozastaviť alebo číslo odňať (§ 6).
Potrebujete na krátkodobý prenájom chaty živnosť?
Podľa § 4 ods. 1 živnostenského zákona (č. 455/1991 Zb.) je prenájom nehnuteľností živnosťou, ak popri ňom poskytujete aj iné než základné služby spojené s prenájmom. Ak hosťom meníte posteľnú bielizeň, upratujete medzi pobytmi a odovzdávate kľúče, ide v praxi o ubytovacie služby. Tie patria medzi voľné živnosti: „Ubytovacie služby bez poskytovania pohostinských činností“, prípadne „Prenájom nehnuteľností spojený s poskytovaním iných než základných služieb spojených s prenájmom“.
Bez živnosti môžete chatu prenajímať, ak poskytujete len samotné priestory so základnými službami spojenými s prenájmom. Zákon hranicu nevymedzuje zoznamom služieb, preto si konkrétne nastavenie overte na živnostenskom úrade alebo s účtovníkom.
Aká je daň z prenájmu chaty v roku 2026?
Zdanenie závisí od toho, či prenajímate bez živnosti, alebo poskytujete ubytovacie služby ako živnostník. Tabuľka vychádza zo zákona o dani z príjmov (č. 595/2003 Z. z.) v znení účinnom od 1. januára 2026.
| Prenájom bez živnosti | Ubytovacie služby na živnosť | |
|---|---|---|
| Druh príjmu | príjem z prenájmu, § 6 ods. 3 | príjem z podnikania, § 6 ods. 1 |
| Oslobodenie | prvých 500 € príjmov za rok, § 9 ods. 1 písm. g) | nie je |
| Výdavky | len skutočné a preukázateľné | skutočné, alebo paušál 60 % príjmov, najviac 20 000 € ročne, ak nie ste platiteľ DPH |
| Sadzba dane | 19, 25, 30 alebo 35 % spolu s ostatnými príjmami | 15 %, ak príjmy z podnikania za rok nepresiahnu 100 000 €, inak 19 až 35 % |
Štyri pásma sadzieb platia od roku 2026 (zákon č. 261/2025 Z. z.): 19 % do 43 983,32 €, 25 % do 60 349,21 €, 30 % do 75 010,32 € a 35 % nad touto hranicou základu dane. Príjem z prenájmu sa sčítava so základom dane zo zamestnania, preto o sadzbe rozhoduje súčet. Paušálne výdavky 60 % pri prenájme bez živnosti uplatniť nemožno (§ 6 ods. 10), hoci sa to často tvrdí. Pri živnosti zasa počítajte s odvodmi na sociálne a zdravotné poistenie, ktoré výhodnosť sadzby 15 % menia; nechajte si ich vyčísliť účtovníkom.
Ilustračný príklad (prenájom bez živnosti): príjem z prenájmu za rok je 12 000 € a preukázateľné výdavky pripadajúce na prenájom, napríklad energie, upratovanie, poplatky platforme a odpisy, sú 6 000 €. Zdaňuje sa len príjem nad 500 €, teda 11 500 €. Výdavky sa znížia v rovnakom pomere: 6 000 × 11 500 / 12 000 = 5 750 €. Základ dane je 5 750 € a ak celkový základ dane zostane v pásme 19 %, daň vychádza 1 092,50 €.
Ak nie ste registrovaný inak, napríklad ako živnostník, požiadajte daňový úrad o registráciu do konca mesiaca, ktorý nasleduje po mesiaci prvého prenájmu (§ 49a ods. 2). Daňové priznanie podávate do troch mesiacov po skončení roka, teda do 31. marca (§ 49 ods. 2). Platformy ako Airbnb či Booking navyše podľa smernice Rady (EÚ) 2021/514, známej ako DAC7, oznamujú daňovým orgánom údaje o príjmoch hostiteľov. Ako dane a poplatky započítať do výnosu, ukazujeme v článku oplatí sa kúpiť chatu ako investíciu.
Krátkodobý prenájom a DPH
Osoba s bydliskom na Slovensku sa stáva platiteľom DPH od 1. januára nasledujúceho roka, ak jej obrat za predchádzajúci kalendárny rok presiahol 50 000 €. Ak obrat v bežnom roku presiahne 62 500 €, je platiteľom hneď od dodania, ktorým túto hranicu prekročila (§ 4 ods. 1 zákona č. 222/2004 Z. z., od 1. januára 2025). Ubytovacie služby sa od roku 2025 zdaňujú zníženou sadzbou 5 %.
Do obratu sa podľa § 4 ods. 15 započítavajú aj príjmy z prenájmu nehnuteľností, ktoré sú od DPH oslobodené, napríklad z dlhodobého nájmu bytu. Ak popri chate prenajímate aj byt, sčítajte oba príjmy a výklad si overte na daňovom úrade. Vlastník bez bydliska na Slovensku sa spravidla stáva platiteľom už prvým zdaniteľným plnením (§ 5), preto by sa mal s daňovým poradcom poradiť ešte pred prvým hosťom.
Daň za ubytovanie na Donovaloch
Daň za ubytovanie je miestna daň podľa § 37 až 43 zákona č. 582/2004 Z. z. Platí ju hosť, no vyberá ju a obci odvádza ten, kto ubytovanie poskytuje. Zákon výslovne zahŕňa chatu, stavbu na individuálnu rekreáciu, zrub, rodinný dom aj byt a daň sa platí bez ohľadu na to, či máte živnosť.
Na Donovaloch je od 1. januára 2025 sadzba 2 € na osobu a noc (predtým 1 €). Obec umožňuje aj paušál 40 € za lôžko na kalendárny rok, ktorý sa uplatní len s vaším súhlasom (VZN č. 2/2024; sadzby uvádza stránka obce aj jej tlačivo platné od 1. januára 2025). Základom dane je počet prenocovaní, najviac 60 nocí jedného hosťa u jedného ubytovateľa za rok (§ 39).
Voči obci máte tieto povinnosti:
- oznámiť ubytovaciu kapacitu najneskôr v deň, keď začnete ubytovávať, a ukončenie alebo zmeny do 30 dní (§ 41a ods. 1),
- viesť evidenčnú knihu s menom hosťa, adresou trvalého pobytu, dátumom narodenia, číslom a druhom dokladu a počtom nocí (§ 41a ods. 2),
- podávať hlásenie a platiť daň v lehotách obce; podľa tlačiva obce mesačne do 15. dňa po skončení mesiaca, lehoty si však overte na obecnom úrade,
- ak daň za vás vyberá platforma ako zástupca platiteľa dane, oznámiť to obci; evidenciu hostí vediete ďalej (§ 41a ods. 3).
Ak kapacitu neoznámite ani po výzve, obec môže daň určiť podľa pomôcok, pričom základom je súčin počtu lôžok a počtu dní, za ktoré ste povinnosť nesplnili (§ 41b). Staršie VZN č. 2/2023 navyše ukladalo vyvesiť tabuľku s registračným číslom ubytovateľa a platiť poplatok za odpad 35 € za lôžko ročne; či tieto pravidlá platia aj dnes, si overte na obci.
Ilustračný príklad: ôsmi hostia na tri noci znamenajú 24 prenocovaní, teda 48 € dane. Chata s desiatimi lôžkami by pri paušále zaplatila 400 € ročne bez ohľadu na obsadenosť. Paušál sa oplatí pri viac ako 20 prenocovaniach na lôžko za rok: pri 25 pobytoch, aké sme opísali, teda pri 600 prenocovaniach, by daň podľa sadzby bola 1 200 €.
Kniha ubytovaných a hlásenie cudzincov polícii
Kto poskytuje služby na základe zmluvy o ubytovaní, musí viesť knihu ubytovaných s menom a priezviskom hosťa, číslom občianskeho preukazu alebo cestovného dokladu, adresou trvalého pobytu a dobou ubytovania (§ 24 zákona č. 253/1998 Z. z.). Pri cudzincoch, teda aj pri občanoch Česka, Poľska či Nemecka, musíte navyše overiť totožnosť, zapísať štátnu príslušnosť a dátum narodenia a zabezpečiť vyplnenie úradného tlačiva o hlásení pobytu.
Tlačivo doručíte policajnému útvaru do piatich dní od ubytovania, aj elektronicky (§ 113 zákona č. 404/2011 Z. z. v znení účinnom od 1. októbra 2026). Údaj o troch pracovných dňoch, ktorý sa objavuje na internete, platnému zneniu nezodpovedá.
Ubytovanie v súkromí: hygiena, požiarna ochrana a účel stavby
Podnikateľ, ktorý prevádzkuje ubytovacie zariadenie, musí podľa § 21 zákona č. 355/2007 Z. z. spĺňať požiadavky vyhlášky č. 259/2008 Z. z. a vypracovať prevádzkový poriadok, ktorý predloží regionálnemu úradu verejného zdravotníctva. Zariadenia cestovného ruchu poskytujúce ubytovanie pritom nepotrebujú vopred rozhodnutie úradu o uvedení priestorov do prevádzky. Ako sa tieto pravidlá týkajú jednej prenajímanej chaty, si overte na RÚVZ v Banskej Bystrici.
Zákon č. 314/2001 Z. z. o ochrane pred požiarmi ukladá povinnosti vlastníkom aj podnikateľom. Ktoré z nich sa vzťahujú na prenajímanú chatu, vám ešte pred prvou sezónou určí technik požiarnej ochrany. Prenájom hosťom oznámte aj poisťovni a overte si, či ho poistná zmluva kryje.
Nezabudnite ani na účel stavby. Stavbu možno užívať len na účel určený v kolaudácii a zmena prevažujúceho spôsobu užívania je zmenou v užívaní stavby (§ 68 zákona č. 25/2025 Z. z.). Ak by sa z domu skolaudovaného na bývanie stalo prevažne ubytovacie zariadenie, môže byť potrebné rozhodnutie stavebného úradu. Ak chatu k 1. januáru využívate na podnikanie, obec ju navyše môže zdaniť ako stavbu na podnikanie, na Donovaloch podľa VZN č. 2/2023 sadzbou 1,95 € namiesto 1,65 € za m² (viac v článku náklady na chatu). Prečo na kategórii stavby záleží aj pri hypotéke, vysvetľujeme v texte chata, chalupa, chalet alebo apartmán.
Ako začať prenajímať chatu: postup pred prvým hosťom
- Overte účel stavby. Na liste vlastníctva a v kolaudačnom rozhodnutí alebo osvedčení si pozrite, na čo je chata určená.
- Zvoľte formu. Rozhodnite sa medzi prenájmom bez živnosti a voľnou živnosťou ubytovacích služieb, ideálne spolu s účtovníkom.
- Zaregistrujte sa na daň z príjmov. Bez živnosti do konca mesiaca, ktorý nasleduje po mesiaci prvého prenájmu.
- Ohláste sa obci. Najneskôr v deň príchodu prvých hostí oznámte kapacitu a vyberte si sadzbu za noc alebo paušál za lôžko.
- Pripravte evidenciu. Založte knihu ubytovaných a evidenciu na daň za ubytovanie a nastavte si elektronické hlásenie cudzincov polícii.
- Zapíšte chatu do registra. Od roku 2027 pred zverejnením ponuky na platforme, pri staršej ponuke do 28. februára 2027, a registračné číslo doplňte do ponuky.
- Doriešte prevádzku. Prevádzkový poriadok pre RÚVZ, ak podnikáte, požiarnu ochranu a oznámenie poisťovni.
- Sledujte obrat. Ak sa blížite k 50 000 € za rok, pripravte sa na registráciu k DPH.
Prehľad termínov a lehôt
| Povinnosť | Termín | Predpis |
|---|---|---|
| Zápis do registra, nový hostiteľ | pred prvou ponukou cez platformu, od 1. januára 2027 | zákon č. 133/2026 Z. z., § 5 |
| Zápis do registra, ponuka spred roku 2027 | do 28. februára 2027 | zákon č. 133/2026 Z. z., § 14 |
| Zmena údajov v registri alebo výmaz | do 30 dní | zákon č. 133/2026 Z. z., § 5 |
| Registrácia na daň z príjmov | do konca mesiaca po mesiaci prvého prenájmu | zákon č. 595/2003 Z. z., § 49a |
| Daňové priznanie k dani z príjmov | do 31. marca nasledujúceho roka | zákon č. 595/2003 Z. z., § 49 |
| Oznámenie kapacity obci | najneskôr v deň začatia ubytovania | zákon č. 582/2004 Z. z., § 41a |
| Ukončenie alebo zmena, oznámenie obci | do 30 dní | zákon č. 582/2004 Z. z., § 41a |
| Hlásenie a platba dane za ubytovanie | mesačne do 15. dňa po skončení mesiaca, overte na obci | VZN obce Donovaly č. 2/2024 |
| Hlásenie pobytu cudzinca polícii | do 5 dní od ubytovania | zákon č. 404/2011 Z. z., § 113 |
| Registrácia k DPH | od 1. januára po roku s obratom nad 50 000 €, ihneď nad 62 500 € | zákon č. 222/2004 Z. z., § 4 |
Článok je všeobecný prehľad podľa predpisov platných k 3. októbru 2026. Pri konkrétnom rozhodnutí sa poraďte s daňovým poradcom alebo advokátom.
Zhrnutie
- Od 1. januára 2027 musí mať chata ponúkaná cez online platformu registračné číslo; ponuky spred roku 2027 treba zapísať do 28. februára 2027. Zápis je bezplatný.
- Ubytovanie so službami, ako je výmena bielizne či upratovanie, je v praxi živnosť; samotný prenájom so základnými službami nie.
- Príjem z prenájmu bez živnosti je oslobodený do 500 € ročne a zdaňuje sa sadzbou 19 až 35 % bez paušálnych výdavkov; pri živnosti je možný paušál 60 % a sadzba 15 % pri príjmoch do 100 000 €.
- Na Donovaloch odvádzate obci daň za ubytovanie 2 € na osobu a noc, alebo paušál 40 € za lôžko na kalendárny rok, ak s ním súhlasíte.
- Každého hosťa zapíšte do knihy ubytovaných a cudzincov nahláste polícii do piatich dní.
- Pri obrate nad 50 000 € za rok sa stávate platiteľom DPH a ubytovanie zdaňujete sadzbou 5 %.
Ak zvažujete kúpu chaletu na Donovaloch s tým, že ho budete aj prenajímať, overte si pred podpisom, na aký účel bude stavba skolaudovaná a ako bude zapísaná v katastri. Ďalšie kroky kúpy nájdete v sprievodcovi kúpou chaty na Donovaloch. Aktuálnu ponuku šiestich chaletov NOVALY nájdete na stránke chalety na predaj a na otázky k dokumentácii vám radi odpovieme pri obhliadke.
