Wynajem krótkoterminowy na Słowacji od 2027: rejestr, podatki i opłata turystyczna

Wynajem krótkoterminowy na Słowacji zmienia się 1 stycznia 2027 r.: zaczyna wtedy działać rejestr najmu krótkoterminowego (w słowackich mediach nazywany eTurista), a każdy dom oferowany przez Airbnb, Booking lub podobną platformę musi mieć z niego numer (ustawa nr 133/2026 Z. z.). Gospodarze aktywni już wcześniej mają czas do 28 lutego 2027 r. Dla polskiego właściciela to jednak tylko jeden z kilku obowiązków: dochodzą słowacki podatek dochodowy, czasem działalność gospodarcza i VAT, lokalny podatek od zakwaterowania oraz meldowanie gości, także tych z Polski. Opisujemy je po kolei według stanu prawnego z października 2026 r.

Co się zmienia od 1 stycznia 2027 roku?

Słowacja wykonuje w ten sposób unijne rozporządzenie 2024/1028 o danych dotyczących najmu krótkoterminowego, które stosuje się od 20 maja 2026 r. Rejestr prowadzi Ministerstwo Turystyki i Sportu (Ministerstvo cestovného ruchu a športu SR). Za najem krótkoterminowy ustawa uznaje zakwaterowanie na okres krótszy niż rok.

• Każdy dom lub mieszkanie trzeba zarejestrować przed pierwszym wystawieniem oferty na platformie internetowej. Bez ważnego numeru rejestracyjnego obiektu nie wolno oferować na platformie, a ministerstwo może nakazać usunięcie oferty (§ 5).
• Rejestracja, zmiana i wykreślenie są bezpłatne. Wniosek składa się elektronicznie, a osoby fizyczne mogą to zrobić także osobiście. Zmiany i zakończenie wynajmu zgłasza się w ciągu 30 dni.
• Kto oferuje noclegi przez platformy do 31 grudnia 2026 r., musi się zarejestrować do 28 lutego 2027 r. Do tego dnia kary go nie dotyczą (§ 14).
• Ministerstwo może czasowo zawiesić numer rejestracyjny.

Przy ponownym naruszeniu w ciągu 5 lat kara dla osób fizycznych i przedsiębiorców może wzrosnąć do dwukrotności.

Najem czy usługi zakwaterowania: kiedy potrzebna jest działalność gospodarcza?

Słowackie prawo odróżnia zwykły najem od usług zakwaterowania. Najem nieruchomości staje się działalnością gospodarczą (živnosť), gdy oprócz najmu świadczy się inne niż podstawowe usługi (§ 4 ust. 1 ustawy nr 455/1991 Zb. o działalności gospodarczej). Wśród działalności niewymagających kwalifikacji (voľné živnosti) ustawa wymienia usługi zakwaterowania bez usług gastronomicznych (ubytovacie služby bez poskytovania pohostinských činností).

Krótkie pobyty gości z pościelą, sprzątaniem i obsługą przyjazdu to w praktyce usługi zakwaterowania, a więc działalność gospodarcza. Ocena konkretnego modelu zależy jednak od szczegółów i warto ją potwierdzić z doradcą, bo od niej zależy sposób opodatkowania i ewentualne składki. Dla podatku od zakwaterowania nie ma to znaczenia: pobiera go każdy, kto przyjmuje gości.

Podatek dochodowy od wynajmu na Słowacji: stawki na 2026 rok

Dochód z wynajmu domu położonego na Słowacji podlega słowackiemu podatkowi dochodowemu także wtedy, gdy właściciel mieszka w Polsce (ogólne zasady zakupu przez Polaków opisujemy w tekście czy Polak może kupić dom na Słowacji). Zasady wynikają z ustawy nr 595/2003 Z. z. o podatku dochodowym:

• Zwykły najem to dochód z § 6 ust. 3. Pierwsze 500 € rocznie jest zwolnione (§ 9 ust. 1 lit. g); powyżej tej kwoty opodatkowuje się tylko nadwyżkę, a wydatki zmniejsza się proporcjonalnie.
• Przy zwykłym najmie można odliczać tylko faktyczne, udokumentowane wydatki przypadające na wynajem, na przykład energię, naprawy, odsetki, podatki lokalne czy amortyzację. Ryczałtowe wydatki 60% (najwyżej 20 000 €) przysługują wyłącznie przy dochodach z działalności (§ 6 ust. 10).
• Przy działalności (§ 6 ust. 1 i 2) stawka wynosi 15%, jeżeli przychody z działalności w roku nie przekraczają 100 000 € (§ 15).

Cztery progi wprowadziła ustawa nr 261/2025 Z. z. od roku podatkowego 2026; w 2025 roku obowiązywały tylko stawki 19% i 25%. Informacje o „słowackim podatku 19 lub 25%” są więc nieaktualne.

Przykład poglądowy (uproszczony): przychód z najmu wynosi 20 000 € rocznie, a udokumentowane wydatki 8 000 €. Opodatkowaniu podlega 19 500 € przychodu (po odjęciu zwolnionych 500 €), a wydatki obniża się w tej samej proporcji do 7 800 €. Podstawa wynosi 11 700 €, a podatek według stawki 19% ok. 2 223 €. Liczby ilustrują wyłącznie metodę.

Właściciel, który nie jest jeszcze zarejestrowany w słowackim urzędzie skarbowym, musi złożyć wniosek o rejestrację do końca miesiąca następującego po miesiącu, w którym zaczął wynajmować nieruchomość na Słowacji (§ 49a ust. 2). Zeznanie za dany rok składa się w słowackim urzędzie po jego zakończeniu.

Gdzie Polak płaci podatek od wynajmu: umowa między Polską a Słowacją

Umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania, w tym umowa polsko-słowacka, przyznają prawo do opodatkowania dochodu z nieruchomości państwu, w którym nieruchomość leży. Słowacja pobiera więc podatek od wynajmu domu w Donovalach, a Polska jako państwo rezydencji stosuje metodę unikania podwójnego opodatkowania wynikającą z umowy i polskich przepisów.

Jak wykazać ten dochód w polskim zeznaniu i czy wpływa on na rozliczenie innych dochodów, warto skonsultować z polskim doradcą podatkowym przed pierwszym rozliczeniem. Trzeba też pamiętać, że platformy takie jak Airbnb czy Booking raportują dochody gospodarzy administracjom podatkowym na podstawie unijnej dyrektywy DAC7 (2021/514).

VAT przy wynajmie krótkoterminowym: 5% i zagraniczny właściciel

Usługi zakwaterowania podlegają od 1 stycznia 2025 r. obniżonej stawce 5% (załącznik 7a pkt 2 ustawy nr 222/2004 Z. z. o podatku od wartości dodanej). Długoterminowy najem domu jest z VAT zwolniony, ale zwolnienie nie obejmuje usług zakwaterowania (§ 38).

Dla osób mieszkających na Słowacji obowiązkowa rejestracja zaczyna się od obrotu 50 000 € za poprzedni rok lub z chwilą przekroczenia 62 500 € w roku bieżącym (§ 4). Inaczej jest z właścicielem z zagranicy: według § 5 ust. 1 osoba bez siedziby i miejsca zamieszkania na Słowacji staje się podatnikiem VAT już przy pierwszej opodatkowanej dostawie w tym kraju, bez progu obrotu. Wyjątkiem może być unijny transgraniczny reżim zwolnienia dla małych przedsiębiorców (§ 68f, dyrektywa 2020/285, limit obrotu w całej UE 100 000 €), do którego zgłasza się w państwie siedziby.

Opłata turystyczna w Donovalach: ile wynosi podatek od zakwaterowania?

Słowacki podatek od zakwaterowania (daň za ubytovanie) to podatek lokalny, który w Polsce kojarzy się z opłatą turystyczną. Płaci go gość, ale pobiera i odprowadza właściciel jako płatnik (§ 37 i 38 ustawy nr 582/2004 Z. z. o podatkach lokalnych). Platforma może działać jako przedstawiciel płatnika i pobierać podatek za niego (§ 38 ust. 3).

• Stawka w Donovalach: od 1 stycznia 2025 r. 2 € od osoby za noc (wcześniej 1 €), na podstawie uchwały gminy (VZN) nr 2/2024.
• Ryczałt: 40 € za łóżko na rok kalendarzowy, jeżeli wynajmujący się na niego zgodzi. Wtedy odpada ewidencja gości prowadzona na potrzeby tego podatku (§ 41d).
• Podstawa: liczba noclegów, najwyżej 60 nocy jednego gościa u jednego płatnika w roku (§ 39).
• Zgłoszenie: pojemność obiektu trzeba zgłosić gminie najpóźniej w dniu rozpoczęcia zakwaterowania (§ 41a ust. 1). Według formularza gminy z 2025 roku zestawienie i płatność składa się co miesiąc do 15. dnia po zakończeniu miesiąca.
• Ewidencja (evidenčná kniha): imię i nazwisko, adres stałego pobytu, data urodzenia, rodzaj i numer dokumentu oraz liczba nocy (§ 41a ust. 2).

Przykład: 8 gości na 3 noce to 24 noclegi, czyli 48 € podatku od zakwaterowania. Szczegóły z wcześniejszej uchwały gminy, takie jak zwolnienie dzieci do 3 lat czy tabliczka z numerem rejestracyjnym, a także opłatę za odpady liczoną od łóżka, warto potwierdzić w urzędzie gminy Donovaly.

Książka gości i meldunek cudzoziemców: także goście z Polski

Każdy, kto przyjmuje gości na podstawie umowy o zakwaterowanie, prowadzi książkę gości (kniha ubytovaných) z imieniem i nazwiskiem, numerem dowodu lub paszportu, adresem stałego pobytu i długością pobytu (§ 24 ust. 1 ustawy nr 253/1998 Z. z.).

Przy cudzoziemcach obowiązków jest więcej. Słowacka ustawa nr 404/2011 Z. z. o pobycie cudzoziemców uznaje za cudzoziemca każdego, kto nie jest obywatelem Słowacji, a więc także Polaków i Czechów. Wynajmujący musi sprawdzić tożsamość gościa, wpisać obywatelstwo i datę urodzenia, zadbać o wypełnienie urzędowego formularza zgłoszenia pobytu i doręczyć go policji w ciągu 5 dni od zakwaterowania, także elektronicznie (§ 113). Powtarzany w internecie termin 3 dni roboczych jest nieaktualny.

Przeznaczenie budynku, ubezpieczenie i bezpieczeństwo

Dom wolno używać tylko zgodnie z przeznaczeniem określonym przy kolaudacji (§ 68 ustawy nr 25/2025 Z. z.). Jeżeli głównym sposobem użytkowania domu jednorodzinnego ma stać się zakwaterowanie, może być potrzebna zmiana sposobu użytkowania. Dlatego przeznaczenie domu najlepiej sprawdzić jeszcze przed zakupem, co uwzględnia nasza checklista przed zakupem domu od dewelopera. Wynajem trzeba też zgłosić ubezpieczycielowi, bo polisa dla domu prywatnego nie musi obejmować pobytów gości.

Przedsiębiorca prowadzący obiekt noclegowy przygotowuje regulamin (prevádzkový poriadok) i przedkłada go regionalnemu urzędowi zdrowia publicznego (ustawa nr 355/2007 Z. z.); czy dotyczy to pojedynczego domu, warto potwierdzić w urzędzie (RÚVZ) w Bańskiej Bystrzycy. Wymogi przeciwpożarowe najlepiej sprawdzić z technikiem ochrony przeciwpożarowej.

Checklista przed pierwszym gościem

1. Sprawdzić w dokumentach kolaudacyjnych przeznaczenie domu i ewentualną potrzebę zmiany sposobu użytkowania.
2. Ustalić z doradcą model: zwykły najem czy usługi zakwaterowania w ramach działalności gospodarczej (živnosť).
3. Złożyć wniosek o rejestrację w słowackim urzędzie skarbowym do końca miesiąca następującego po rozpoczęciu wynajmu.
4. Wyjaśnić kwestię VAT dla właściciela z zagranicy i na tej podstawie skalkulować ceny noclegów.
5. Przed pierwszą ofertą na platformie uzyskać numer z rejestru najmu krótkoterminowego (od 1 stycznia 2027 r.; dotychczasowi gospodarze do 28 lutego 2027 r.).
6. Zgłosić gminie Donovaly pojemność najpóźniej w dniu pierwszego zakwaterowania i wybrać: 2 € od osoby za noc albo ryczałt 40 € za łóżko.
7. Założyć książkę gości i ewidencję na potrzeby podatku od zakwaterowania.
8. Przygotować sposób zgłaszania policji gości spoza Słowacji w ciągu 5 dni.
9. Zgłosić wynajem ubezpieczycielowi i sprawdzić zakres polisy.
10. Ustalić z polskim doradcą podatkowym, jak wykazać dochód w Polsce.

Podsumowanie

• Od 1 stycznia 2027 r. dom oferowany na platformach musi mieć bezpłatny numer z rejestru najmu krótkoterminowego; dotychczasowi gospodarze rejestrują się do 28 lutego 2027 r., a osobom fizycznym grozi kara od 100 do 1 000 €.
• Dochód z wynajmu domu na Słowacji jest opodatkowany na Słowacji według skali od 19% do 35% (od 2026 roku), z kwotą zwolnioną 500 € rocznie; podwójnego opodatkowania pozwala uniknąć umowa z Polską.
• Pościel, sprzątanie i obsługa gości oznaczają w praktyce usługi zakwaterowania, a zagraniczny właściciel musi przed startem wyjaśnić kwestię VAT (5% na noclegi).
• W Donovalach podatek od zakwaterowania wynosi 2 € od osoby za noc albo 40 € ryczałtu za łóżko rocznie.
• Gości spoza Słowacji, także z Polski, trzeba zgłosić policji w ciągu 5 dni od zakwaterowania.

Planując wynajem, warto zacząć od realnego budżetu, który opisujemy w artykułach o kosztach utrzymania domu w górach i o domu w górach jako inwestycji, a cały proces zakupu w poradniku kupna domu w górach na Słowacji. W projekcie NOVALY każdy z sześciu budynków to chalet, czyli nowoczesny, całoroczny dom w górach o powierzchni 254,4 m², z czterema sypialniami i sauną; aktualną dostępność pokazuje oferta domów NOVALY, a o kategorię budynku i kolaudację można zapytać przy oglądaniu.