Czy Polak może kupić dom na Słowacji? Przepisy, ograniczenia i formalności w 2026 roku

Tak, Polak może kupić dom na Słowacji bez żadnego zezwolenia i na takich samych zasadach jak obywatel Słowacji, bez względu na to, czy chodzi o dom, mieszkanie czy działkę budowlaną. Podstawą jest § 19a słowackiej ustawy dewizowej nr 202/1995 Z. z. oraz unijna swoboda przepływu kapitału. Szczególne zasady obowiązują tylko przy niektórych gruntach, przede wszystkim rolnych. Poniżej wyjaśniamy, co sprawdzić przed podpisaniem umowy, jakie dokumenty przygotować i jakie obowiązki pojawiają się po zakupie.

Czy Polak może kupić dom na Słowacji bez zezwolenia?

Słowackie prawo nie różnicuje kupujących według obywatelstwa. Zgodnie z § 19a ustawy dewizowej (w brzmieniu obowiązującym od 1 kwietnia 2025 roku) cudzoziemcy, zarówno z Unii Europejskiej, jak i spoza niej, mogą nabywać nieruchomości na Słowacji. Wyjątkiem są nieruchomości, których nabycie ograniczają ustawy szczególne; przypis do przepisu wymienia przykładowo przepisy o zabytkach, ochronie przyrody i gruntach rolnych.

W praktyce dom jednorodzinny, mieszkanie, działkę budowlaną czy nowy dom od dewelopera obywatel Polski kupuje bez zgody jakiegokolwiek urzędu. Prawo nie wymaga też udziału pośrednika: dom można kupić bezpośrednio od właściciela lub dewelopera. Ta sama zasada obejmuje zagraniczne spółki, a słowacka spółka z polskim udziałowcem jest po prostu słowackim podmiotem. Wybór między zakupem prywatnym a firmowym ma jednak skutki podatkowe w obu krajach, które trzeba omówić z doradcą.

Czy Polak może kupić działkę na Słowacji? Wyjątek dla gruntów rolnych

Jedynym istotnym ograniczeniem są grunty rolne. Ich nabywanie reguluje ustawa nr 140/2014 Z. z. (w brzmieniu od 11 lutego 2019 roku), która przewiduje szczególny tryb sprzedaży. Zakaz nabywania przez osoby z państw niezapewniających wzajemności nie dotyczy państw UE i EOG, a więc także Polaków.

Wiele działek, które potocznie nazywa się „ziemią”, w ogóle nie podlega tej ustawie. Zgodnie z jej § 2 ust. 2 gruntem rolnym w jej rozumieniu nie są między innymi:

• ogrody,
• wszystkie grunty w granicach terenu zabudowanego gminy (zastavané územie obce),
• grunty poza tym terenem, jeśli są przeznaczone na cele inne niż rolnicze, mają mniej niż 2 000 m² albo tworzą funkcjonalną całość z budynkiem.

Dom z działką w terenie zabudowanym lub przeznaczonym pod zabudowę zwykle więc tej ustawie nie podlega. Pewność daje wypis z katastru (list vlastníctva), czyli słowacki odpowiednik odpisu z księgi wieczystej. Przy każdej parceli podany jest w nim rodzaj gruntu (druh pozemku), na przykład zastavaná plocha a nádvorie (teren zabudowany i podwórze), záhrada (ogród), orná pôda (grunt orny) albo lesný pozemok (grunt leśny). Jeśli działka poza terenem zabudowanym figuruje jako grunt orny, łąka lub las, przed wpłatą jakichkolwiek pieniędzy warto zlecić analizę słowackiemu adwokatowi, bo mogą obowiązywać odrębne procedury.

Jakie dokumenty są potrzebne do zakupu domu na Słowacji?

Lista jest krótsza, niż wielu kupujących się spodziewa. Ustawa katastralna nr 162/1995 Z. z. (§ 42 ust. 2) wymaga, aby umowa identyfikowała osoby fizyczne przez imię i nazwisko, nazwisko rodowe, datę urodzenia, rodné číslo (słowacki odpowiednik numeru PESEL, jeśli został nadany) oraz adres stałego pobytu. Polak zwykle nie ma takiego numeru, więc identyfikuje go data urodzenia.

Poświadczenie podpisu: czy dokumenty z Polski potrzebują apostille?

Ustawa katastralna (§ 42 ust. 3) wymaga urzędowego poświadczenia podpisu sprzedającego na umowie, a jeśli sprzedający działa przez pełnomocnika, także podpisu na pełnomocnictwie. Poświadczenie nie jest potrzebne, gdy umowa ma formę aktu notarialnego albo została autoryzowana przez adwokata. Podpis kupującego na umowie sprzedaży nie musi być poświadczony.

Pełnomocnictwo kupującego formalnie również nie wymaga poświadczenia, ale notariusze, adwokaci i banki w praktyce zwykle go żądają. Jeśli podpisują je Państwo u polskiego notariusza, pomaga umowa między Polską a Czechosłowacją o pomocy prawnej z 21 grudnia 1987 roku (na Słowacji ogłoszona pod nr 42/1989 Zb.), która obowiązuje w relacjach polsko-słowackich. Jej art. 15 zwalnia dokumenty urzędowe z dalszego uwierzytelnienia, więc apostille co do zasady nie jest potrzebna. Słowackie Ministerstwo Sprawiedliwości zastrzega jednak, że organy inne niż sądy mogą mimo to o nią poprosić.

Na Słowacji poświadczenie podpisu u notariusza kosztuje 4 € za podpis, a na dokumencie przeznaczonym do użytku za granicą 8 €, w obu przypadkach plus VAT (taryfa notarialna w brzmieniu od 17 sierpnia 2026 roku).

W jakim języku musi być umowa sprzedaży?

Urząd katastralny przyjmuje umowę w języku słowackim lub czeskim. Dokument w innym języku, także po polsku, musi mieć urzędowo poświadczone tłumaczenie (úradne osvedčený preklad), co wynika z § 42 ust. 1 ustawy katastralnej. W praktyce często stosuje się umowy dwujęzyczne, a do katastru trafia wersja słowacka.

To słowacką wersję ocenia urząd, dlatego przed podpisem trzeba ją rozumieć. Jeśli umowę przygotowuje sprzedający lub deweloper, warto zlecić jej sprawdzenie własnemu adwokatowi, najlepiej mówiącemu po polsku, albo przynajmniej zamówić niezależne tłumaczenie.

Dwie różnice wobec Polski zaskakują kupujących najczęściej. Umowa sprzedaży nieruchomości na Słowacji nie musi mieć formy aktu notarialnego: wystarczy forma pisemna z poświadczonym podpisem sprzedającego. Własność przechodzi zaś dopiero z chwilą wpisu do katastru (vklad), a nie w dniu podpisania umowy. Wszystkie etapy opisujemy w artykule o tym, jak kupić dom na Słowacji krok po kroku.

Czy trzeba mieszkać na Słowacji albo mieć tam konto?

Nie. Prawo nabycia nieruchomości nie zależy od pobytu: kupujący nie potrzebuje meldunku, karty pobytowej ani słowackiego numeru identyfikacji podatkowej. Konto w słowackim banku również nie jest wymagane.

Konto w euro bywa jednak praktyczne: ułatwia płatności przez depozyt notarialny lub bankowy, obsługę kredytu i płacenie podatków lokalnych. Według słowackich pośredników kredytowych wiele banków przy kredycie hipotecznym woli klientów z pobytem na Słowacji albo go wymaga; możliwości finansowania porównujemy w tekście o tym, jak uzyskać kredyt hipoteczny na dom za granicą. Jeśli planują Państwo przeprowadzkę, pobyt obywateli UE regulują odrębne przepisy (ustawa nr 404/2011 Z. z.), niezależne od zakupu domu.

Jakie podatki płaci Polak po zakupie domu na Słowacji?

Sam zakup nie rodzi podatku od przeniesienia własności. Słowacja nie pobiera go od 2005 roku (§ 18 ustawy nr 554/2003 Z. z.), więc nie ma tu odpowiednika polskiego podatku od czynności cywilnoprawnych. W cenie nowego domu od dewelopera będącego podatnikiem VAT zawarty jest podatek w stawce 23%. Po zakupie pojawiają się następujące obowiązki:

1. Podatek od nieruchomości. Obowiązek podatkowy powstaje 1 stycznia roku następującego po nabyciu, a zeznanie składa się w gminie do 31 stycznia tego roku (§ 18 i § 99a ustawy nr 582/2004 Z. z.). Kto kupi dom w 2026 roku, składa zeznanie do 31 stycznia 2027 roku. Podstawą opodatkowania budynku jest powierzchnia zabudowy, a nie powierzchnia użytkowa; stawki ustala gmina.
2. Rejestracja przy wynajmie. Kto zacznie wynajmować nieruchomość na Słowacji, musi wystąpić o rejestrację do podatku dochodowego do końca miesiąca następującego po miesiącu rozpoczęcia najmu (§ 49a ust. 2 ustawy nr 595/2003 Z. z.). Dochód z nieruchomości położonej na Słowacji jest opodatkowany na Słowacji, a sposób jego wykazania w Polsce trzeba ustalić z polskim doradcą podatkowym.
3. Najem krótkoterminowy. Od 1 stycznia 2027 roku działa rejestr najmu krótkoterminowego (w słowackich mediach nazywany eTurista), prowadzony przez słowackie Ministerstwo Turystyki i Sportu na podstawie ustawy nr 133/2026 Z. z.: dom oferowany na platformach internetowych musi mieć z niego numer, a kto wynajmuje już w 2026 roku, ma czas na rejestrację do 28 lutego 2027 roku. W Donovalach gość płaci podatek od zakwaterowania 2 € od osoby za noc (od 1 stycznia 2025 roku), a pobiera go i odprowadza wynajmujący. Osoba bez miejsca zamieszkania na Słowacji może też stać się podatnikiem słowackiego VAT już przy pierwszej opodatkowanej usłudze zakwaterowania (§ 5 ustawy nr 222/2004 Z. z.).
4. Sprzedaż w przyszłości. Dochód ze sprzedaży nieruchomości jest na Słowacji zwolniony z podatku po 5 latach od nabycia (§ 9 ust. 1 lit. a ustawy nr 595/2003 Z. z.), ale nie wtedy, gdy umowę przedwstępną sprzedaży zawarto przed upływem tego terminu.

Roczne koszty omawiamy w artykule o tym, ile kosztuje utrzymanie domu w górach na Słowacji, zasady najmu w tekście o wynajmie krótkoterminowym na Słowacji, a cały proces zakupu w poradniku kupna domu w górach na Słowacji. Stan prawny opisujemy na 3 października 2026 roku; w indywidualnej sprawie warto potwierdzić szczegóły u słowackiego notariusza, adwokata lub doradcy podatkowego.

Podsumowanie

• Polak kupuje na Słowacji dom, mieszkanie lub działkę budowlaną bez zezwoleń, na tych samych zasadach co Słowak (§ 19a ustawy nr 202/1995 Z. z.).
• Szczególny tryb dotyczy gruntów rolnych (ustawa nr 140/2014 Z. z.); ogrody i grunty w terenie zabudowanym gminy nimi nie są, a rodzaj gruntu pokazuje wypis z katastru.
• Poświadczenie podpisu z Polski co do zasady nie wymaga apostille, ale warto to wcześniej potwierdzić w urzędzie katastralnym.
• Do katastru trafia umowa po słowacku lub po czesku, w innym języku tylko z urzędowo poświadczonym tłumaczeniem.
• Pobyt, słowacki numer podatkowy ani konto nie są potrzebne, choć konto w euro ułatwia formalności.
• Po zakupie: zeznanie w sprawie podatku od nieruchomości do 31 stycznia następnego roku, a przy wynajmie rejestracja podatkowa i od 2027 roku rejestr najmu krótkoterminowego.

Te same zasady obowiązują przy zakupie domu w projekcie NOVALY w Donovalach, który obejmuje sześć nowych domów o jednakowym układzie. Każdy z nich to chalet, czyli nowoczesny, całoroczny dom w górach o powierzchni 254,4 m², z czterema sypialniami i sauną. Aktualną dostępność i plan sytuacyjny pokazujemy na stronie domów NOVALY, a cenę i termin wizyty można ustalić przez formularz kontaktowy.